房价不合理七寸何在权衡

“房价不合理”七寸何在？

严厉的两限政策走笔到现在，遏制房价过快上涨目的似已达到。但正如温总理所言一些地方的房价还远远没有回到合理价位。在北上广等一线城市房价收入比仍高达15倍乃至更高。今年的政府工作报告提出，要促进房价合理回归。这被认为是房地产调控的目标正从最初的遏制房价过快上涨转向房价合理回归。(3月22日《人民》)

房价过快上涨的调控目的基本达到，目前的重心在于促使房价回归合理。政府决策者及业界已达成共识，普通民众也不希望房价暴涨暴跌。现在的问题便是，不合理的房价是如何衍生，降价空间到底在哪儿?

房屋降价就得有个降价空间。一般认为，一线城市房价动辄三四万，肯定泡沫很大。实则不尽然。现在房产商建房多是采取五个锅三个盖的方式。自有资金只占很小一部分，比如如果一平米的建房成本需要10000元，他可能只需要出2000元，3000元靠贷款，另外5000元则来自购房者的预付款。

YS/T 928. 假如最后房子售价是11000元每平米，利润就是1000。降价空间并不太大。玄机在于，尽管10000元是必须支出的成本，但开发商直接投资的却只有2000。也就是说，按照房屋的实际成本而言，利润率只有10%。可从开发商自身而言，利润率却达到50%，堪为暴利。

所以，要让房价回归合理，首先就要捉准它的七寸。房地产行业畸形的融资结构就是一个主要症结所在。开放商自有资金比例过低，过于依赖银行贷款，融资渠道单一，没有中间的市场转换环节，风险和成本都传导到消费者头上。开发商不需要下血本就能赚大钱，空手套白狼的投机冲动自然一波接一波。

另外，房屋建造中，土地要素是主导成本。政府既是土地拥有者，又是招拍挂的裁决者，很容易操控地价。加上土地财政瘾患缠身，往往在出售土地时渔取暴利。地价不能随市场自发调节，而成了行政权力按捏下的橡皮泥，间接推高了房价。等于最后还是市民为政府的刮地皮埋单。

让房价回归合理的呼声虽高涨强劲，可单从账面上看，降价空间并不是很大。主要是因为，由于金融杠杆，政府卖地，及开发商转手腾挪之术的几重作用，已经很隐地将自身利益镶嵌到了建房成本当中。除了钢材水泥，砖瓦，人工等硬性的支出外，当前房屋建造成本中有很大一部分都因各方利益集团敛财而膨胀。

因此，呼吁归呼吁，真要清除房价中的膨大剂就得刮骨疗毒。一要借助金融杠杆，提高开发商自有资金比例，及贷款利率;二要鼓励开放商尽量直接地集资，比如发行债券，募集资金等，实现风险自担;三要规范政府的卖地程序，可以考虑通过独立第三方评估地价，拟定拍卖细则，与市场的实际供需浮动相接驳。

所谓积弊难返。房价回归合理，不可能毕其功于一役。需要一场持久地拉锯，既要政府放权让利，又要使房地产业本身更加市场化。于此，泡沫才能真正被挤出去。这都需要时间和耐心，以及持久坚挺的政策作后盾。