二次元

公交戴德梁行的中国楼市生意经

2011年中国楼市遭遇密集调控，但戴德梁行说自己所受的影响有限。

“预计本财年（2011年5月1日-2012年4月 0日），大中华区收入仍有双位数的增长，幅度在20%以内。”25日，戴德梁行大中华区CEO张国正在接受早报专访时说。

张国正的底气之一，来源于戴德梁行4年前的转向。据张国正称，当时，该公司前就开始撤出大量住宅方面的投资，只保留高端市场部分，“住宅占比5%不到，影响不大。”

张国正说，今年住宅就多做些策划，少做些销售。

“今年日子不错”

张国正199 年加入戴德梁行，在2010年升任戴德梁行大中华区行政总裁（CEO）前，还担任过戴德梁行上海公司总经理、中国区行政总裁。

和大多数以地产为主营方向的国际代理行一样，今年戴德梁行的日子过得也不错。无论是商业还是写字楼代理，今年的提点都增加了。

“内地16个点没有一个是亏的。平均开业公司大约运营12个月就开始有盈利。”张国正说。

戴德梁行上海公司在恒隆广场的办公区域也有所扩充。4 楼区域已扩租半层，42楼在装修建立新的会议室，戴德梁行上海公司500多名员工就在这两层楼办公。

盛世太平投资有限公司董事总经理陈立民认为，业务比较均衡的代理公司在这场调控中问题不大。比如说物业管理成本，经济好与不好总得付管理费。

“而且，经济不好还可能会产生一个抄底的机会，代理行可以拿到一笔中介费。”陈立民说。

“过去12个月，最大的增长就是写字楼租赁，全国以200%的速度增长。”张国正认为，这是乐观的信号。

张国正解释说，这说明无论外资还是内资仍然对市场非常有信心，“可能软着陆的几率更大，因为有人愿意投资做实业，这是最重要的一个信号。”

看好商业前景

张国正更看好商业的前景，“因为一二三四线城市都会有发展，并且是配合国家政策发展的”。

而二线城市则提供了更多的商业机会。

据张国正透露，该公司最近在苏州接到两个投融资业务，“目前的中国房地产市场，投资已经很稳定。换做5年前，因为当时的参与者不多，是外资为主，停掉就停掉。现在参与者中内资的份额已经相当多。”

一站式的多元化服务平台，是张国正对戴德梁行未来发展的一个战略构想。

“未来戴德梁行在中国的业务由三驾马车共同驱动，分别是商业服务平台、企业租户服务平台和房地产投资及资产管理平台。”张国正进一步说。

张国正感兴趣的是盘活中国庞大的民营资本，为这些资金提供投资服务，“短期之内，看看他们对境外投资的兴趣，现在国内的确没有太多的投资渠道。”

戴德梁行并不是第一家构想商业平台的代理行。五大行之中曾有一家尝试过商业平台，但失败了。

“他们做商业管理的团队里面很多都是外国人不讲中文，没办法沟通。”张国正说，“我们团队中，外国人只对接讲英语的客户，讲中文的都由中国人对接。”

“很看重本土文化”

据张国正称，戴德梁行虽是外资公司，但很看重本土文化。大中华区的管理团队里边，15个人中只有一个是外国人，上海公司的总经理也是中国人。

陈立民称，戴买便宜苹果6及封建迷信为由德梁行在五大行中管理比较松散。但严谨不一定好，松散不一定坏。

于戴德梁行而言，大中华区的重要性不言而喻。“亚太区管理委员会有三个人，我是其中之一，另外两个在香港。”张国正说，戴德梁行大中华区的业务量在亚太区占比逾50%，而且资金状况良好。

据介绍，在戴德梁行大中华区的18个点中，利润量最大的是上海和香港，增长量最大的是北京。

按张国正的计划，至2020年，戴德梁行在内地的点最起码发展到 1个，覆盖所有的省会城市。“从10年前开始，每一年都会开一两个。”

人力成本提升

问题也有。比如内地人力成本的提升。

“竞争对手或客户之间互相挖角，工资水平被再度推高。”张国正称，该公司今年的成本在上涨，但既定安排仍不会因此改变，但明年可能顺应市场做一些调整。

还有就是政策上的变动。

“在中国，最不可预见的就是行政指令的变到运营商营业厅要求购买新机以继续享受话费返还化。”张国正举例说，曾有地方政府为避免出现全国地王，而临时改变交易的案例，“换一个只有之前一半面积大小的土地。代理行所赚费用，也减半。”

此外，张国正还提到，该公司这些年在内地累积的利润相当丰厚，但由于管制不能随便进出。这笔钱，除了用于在内地扩张点外，还会用于其他业务。