高考加油地产思考从土地供应说起魏家

地产：思考 从土地供应说起 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点总量均衡下的建设用地集约化利用是城市发展的方向我国目前处于城镇建设用地的持续增长与乡村建设用地稳中有降并存，快速城镇化与土地集约化共有的阶段，整体思路上走的集约化道路，类似日本后工业化时期城市整体容积率提升的过程。当前城市发展的整体思路上以保持总量均衡下的建设用地使用效率提高为目的，此期间城镇建设用地的“统计增长”以征用已建设的集体土地和既有城镇通过调整行政区划，扩展行政管辖范围，使原来农村社区整建制地转化为城镇型社区为主。

土地供应的总量约束历史上强而不紧，但正在逼向约束指标。

在总量上，期间计划指标做为土地供应的约束指标，实际上充当了上限管理的工具。历史上看，指标约束强而不紧，土地实际供应更多从土地出让收益和平抑市场两个角度考虑。但是近年来审批用地规模和实际供应值之差在缩小，在2012年度中审批建设用地量首次低于实际供应量，我们认王越为未来建设用地的实际供应量较大可能徘徊在当前水平，再往后将会逐步下降。

供应上，当前乃是土地供应的峰值所在，但规模不会快速回落作为土地供应主体的地方政府,出于收益及政策的考虑，会进行主动调节，相较于审批建设用地规模，其期间波动较大。同时，由于计划指标中除同比增长11.63%。商用车生产40.01万辆单独选址项目外施行分级下达的方式，省会等大型城市在用地规模的扩张上享有一定地优势，因此一般情况而言，中小城镇所受的指标约束更大，其土地供给的波动也相对强很多。2009的房地产市场新一轮繁荣中，三四线城市集体爆发，也是在此阶段，土地供应与审批面积逐步靠近，创出新高，我们也是以此判断，供应上，当前乃是土地供应的峰值所在。同时，考虑到地方政府的收益性，供应规模不会快速回落，城市间在土地市场的分化将继续存在。