主持第十届中国商业地产领袖峰会美食

【文章】来源：新浪广州 导语： 主持人：谢谢黄总，由于时间原因，我就不多说了，我只说一点，二线和三线市场，因为我们做了很多的开发商，会长的问了一个问题，你投资这个商业项目你的第一目的是什么呢？这么多的专家从宏观上到微观上，到实际操盘当中都也很多精采的演讲的答案已经告诉大家了，第二个我也要给 主持人：谢谢黄总，由于时间原因，我就不多说了，我只说一点，二线和三线市场，因为我们做了很多的开发商，会长的问了一个问题，你投资这个商业项目你的第一目的是什么呢？这么多的专家从宏观上到微观上，到实际操盘当中都也很多精采的演讲的答案已经告诉大家了，第二个我也要给整个中国商业地产的服务结构告诉大家，中国的商业地产商要尊重知识，尊重团队，把你的诚信拿出来。现在有请来自台湾的黄柏翔先生，他是易居中国的副总经理。

黄柏翔：各位下午好，因为时间的关系，每一次在这样的场合里面都有很多的朋友，我习惯是这样的，我会讲80%是和上一次，或者和以往不一样的课题，20%是和以前比较接近的课题，可能换一种方式来讲。我要讲这个城市的综合体，之前有一些东西我是放到最后讲的，我想把这个部分先往前讲一讲。这一家店是我最喜欢举的一个例子，这个例子我们回归一下，我们早上都邓总都提到，我们要用万变来应不变，而这些也需要持久的投入商业的东西是可以玩出来的，不是由套路搬出来的，上一次经由细微的观察或者是多年的经验，创造出来在原来的业种，业态上的手段，假设我们用一种心情去玩一个商业的话，都有一个特色，所谓的城市综合体的课题很大，什么叫城市综合体，前面加两个城市已经很可怕了，一般的城市综合体，一般的题目是按照二、三线城市来看，一般的城市总体量是遇到的最大的城市综合体，商业面积是在80万平方以上，这个是我们遇到过的目前最可怕的，平均小一点的也有10到15万，小一点的我没有列入到城市综合体，早上的高端对话的时候我也提到，所谓的大城市的商业为什么在旧城或者是新区里面二选一，在这里，很多的开发商在短期之内，想大量地快速地把它的商业体，通过商业体把它填满，然后不折一切手段变钱。所以没有养的概念，没有去创新的概念，我们就一味地紧张，所以商业上面我们遇到很多的瓶颈大部分是在这里。这个是我的开场白，下面有一些简单的论述。

为什么这一次的题目是趁势综合体呢？去年我加入易居以后我在商业的领域大概有几类一个是传统依附在社区里面的社区的商业，早上荀会长提出来大概是10%左右，我也算过一个数字，假设是老城区，或者是城市中心的社区商业，在我的经验里面大概是在5%到8%，这个是在建筑的规范过程和推算的，在市区里面，如果以所谓的一线城市我们可以去算，大概是环线以内的社区商业大概是5%到8%，因为它的楼层会越来越低，如果是以多层的概念来看，多层假设它没有做好完整的叫做驻商分离的规划，可能会高达15%了，也有一部分的规划是做成这样的，所以在概念上社区商业是大概5%到15%，也像早上荀会长说的8%到10%一个概念。第二个把社区商业外放，会有一个区域中心的商业，再往上看会是一个城市，因为城市的轨道产生了地铁的商业，在4万亿的城市发布以后会有很多的资源，国内很多的开发商研发地铁工程，通过准确的定位，不管是开发单位也好，或者是投资单位也好，他们能够在地铁出口附近，寻回来他们适当的成分。

接下来有地铁的概念以后，还也一些交通的商业，比如说车站转运站，或者是高速公路的休息站，也是在交通结点上产生的行为，因为每一个结点产业不同，会有专业市场，有皮革的，有箱包的，有油漆的。随着土地的变性，最近有出现了一个是总部基地，这个是属于一个2.5产，是为工业提供的服务配套，传统的我们这两天的会议行程大部分讲到的是百货市场，这个也是一种商业，最后会因为国外的尤其是像家乐福、沃尔玛、麦德龙这些生活超市或者是专业市场。所谓的城市综合体，是里面我刚刚讲的里面的各类的商业全部的综合或者是部分的综合，才能够叫做城市综合体，或者是新城中心，这个是我所讲的前面的开场白。所以有这么多的分类，假设说我们做定位也好，或者是招商也好，或者是商铺做运营也好，我们没有透过适当的创新，我认为你从遇到一住户王女士。王女士称其一人带一七八岁的小孩生活甲这个地方，从广州一家比较好的百货，或者是商家，搬到内地去，我认为不见得会成功的。

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