商业地产挑高中华企业盈利预期.蹭飞

几年前布下的一手棋，在今后两年将成为(600675)成长的重要支撑，这就是上海国际客运中心项目。该项目由中华企业和方兴地产合作开发，位于上海宝地——黄浦江畔中心地段，拥有880米长的滨江岸线。种种迹象显示，项目销售异常火爆，2009年至2011年是项目的集中结算期，多家机构测算显示，中华企业预计可从中获取累计高达10亿元以上的投资收益。而加上住宅业务也将在这三年内集中结算，多家机构纷纷调高中华企业的盈利预期。

明年业绩增五成

上海国际客运中心项目位于北外滩，项目建筑面积约 0.2万平米，中华企业持股40.19%。该项目是上海市的重点工程，将与方兴地产正在建设的“上海国际航运服务中心”东西相连，在上海的黄浦江核心地带打造出一个近100万平方米的综合商务区，成为上海北外滩航运服务集聚区的重要组成部分，并与上海城市地标建筑——金茂大厦隔江呼应。该项目开盘后，引起多家大型企业的竞购，中化集团等7家大型国企完成了集体进驻签约。

公开资料显示，该项目今年年初的售价已经达到5万元/平方米，而随着上海楼市的日趋火热，近期更是以销售单价6.9万元/平方米创下上海写字楼市场的纪录。

有研究报告测算认为，该项目每平米开发成本约2万元。其中4.8 万平米的酒店式公寓已经于2008年预售，单价约4万元，将于2009年结算。7栋写字楼也在2008年底举行了签约仪式，写字楼以及配套部分将于2010和2011年结算完毕。据测算，预计该项目累计将为公司贡献高达10亿元利润。事实上，如果考虑到近期该项目销售价格的上涨情况，实际贡献利润可能比预测值要高。这样，一个地产项目，在2009年—2011年间将贡献中华企业利润的三分之一。

据此，多家券商的研究报告将公司2010年的业绩预测调高到EPS0.8元以上，比今年的EPS预测值0.52元增长了50％左右。不过，业内人士提醒，该项目结算完毕后，中华企业短期内很难找到相匹配的高盈利项目，业绩可能会因此受到影响。

两大项目潜力惊人

今年5月份，上海市政府宣布，国务院同意撤销上海南汇区，并入浦东新区。消息公布后，引发了原南汇地区房价的暴涨，每平米均价从此前的8000多元迅猛拉升至1. 万元以上。中华企业近年来重点经营的项目南郊中华园和印象春城就坐落在这个价格飞涨的区域。

“东南亚头号恐怖分子”马尔万这回应该是真的死了。菲律宾警方在上月行动中击毙2002年印尼巴厘岛爆炸事件的主要嫌疑人马尔万。由于不方便将他的尸体运回南郊中华园位于原南汇区航头镇，在浦东新区南端，南汇区的西南部，规划总建筑面积达到20.8万平方米。目前，这20.8万平方米均已开工，上海上房地产显示，一期已经于去年开始销售，目前基本售罄，三期推出的2 8套新房也已销售过半。今年上半年，该项目已经结算面积4万余平方米，尚余16万多平方米可结算面积。该项目年初时销售均价约为1. 万元/平方米，而随着价格的上涨，最新开盘价已经达到1.6－1.7万元/平方米，可提供收入粗略计算达到26亿元。中报显示，该项目毛利率为 8.61％，据此预计可提供毛利达10亿元。

印象春城位于原南汇区周康板块，毗邻规划中的地铁11号线周浦站，规划总建筑面积达到56.5万平方米，中报显示累计开工面积已经达到40万平方米。去年年末，该项目推出近千套房源已经销售一空，当时销售均价约为8400元/平方米。今年该项目尚未开盘，但周边均价已经涨到1 000元/平方米。该项目中，7万多平米的回迁房去年已经结算，目前尚有可售面积约41万平米，粗略结算可提供收入约50亿元。中报显示，该项目毛利率为46.86％，据此预计可提供毛利约2 亿元。