万亿元养老地产亟待指点迷津.源泉

万亿元养老地产亟待指点迷津

中国养老服务市场需求在3万亿元人民币以上，预计未来20年，我国养老产业范围有望达到20万亿元以上。尽管国内的养老产业潜力巨大，但当前老年消费市场开发仍处于初级阶段，远跟不上人口老龄化的需求。

如今中国日益明显的老龄化现象，说明“银发经济”正不可避免地来到我们身旁，而养老地产作为其中非常重要的组成部分备受关注。据国家老龄办的数据显示，中国养老服务市场需求在3万亿元人民币以上，未来20年，养老产业规模有望到达20万亿元以上，在解决上千万劳动力就业机会的同时，正催生出一个潜力极大的国内老年消费市场。

“蛋糕”不那么好切

“在澳大利亚的老年人中流传着这样一句话\'澳大利亚是我们的孩子\'。”澳大利亚墨尔本Monash大学医学博士、北京(楼盘)吉祥大学健康产业学院院长乌丹星表示，世行1994《世界银行发展报告》中大力提倡的“三支柱”养老保障体系，就是以澳大利亚的养老保障体系作为成功案例。“澳大利亚政府主要政策导向是向全体澳大利亚公民提供公平的、高质量的各种照料服务，尤其是对老年人的关心和照顾尤为突出。所有老年人都可以享受到一样内容一样水准的服务，他们大多过着无忧无虑的生活。”

较之海外的领先经验，尽管国内的养老产业同样潜力巨大，但当前老年消费市场开发仍处于初级阶段，远跟不上人口老龄化的需要，养老产业这块“蛋糕”并不是那末好切。面对庞大的市场潜力，目前开发企业在操作上却是小心翼翼，整个行业至今为止依然是处于“炒得热，做得冷”的状态。

国内养老服务企业亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示，在养老产业的顶层设计与整体规划、营建公平的养老产业发展的市场环境、出台系列的法律政策等方面均亟待突破。“更需要构建金融、土地、保险等支持体系，建立市场监管机制、运营管理的专业化与社会化，和社会舆论的引导。”

其中，近期风生水起的养老地产概念也是如此。

“当前还没有明确的、公然的市场进入机制和鼓励政策，或相干养老地产及产业的鼓励性政策尚没法在政府各个部门之间配合履行及落实。养老地产及相关产业鼓励性政策的缺失或政策壁垒一定程度上给这个市场装上了一个无形的\'玻璃门\'，这个\'玻璃门\'阻碍了企业和资本进入市场的动机和热情。”同策咨询研究核心总监张宏伟认为，能够跨过这个“玻璃门”的基本上是在政策的“潜规则”之下求得发展先机。反之，这些企业或资本只能在这个门外望而却步，导致想进入这个产业的企业没有办法进入。

在高风险、低*的养老产业现状下，相应风险解决机制的缺失，无疑将更多的社会资金挡在了养老产业的门外。犹如看到蓝海的人很多，但谁都不知道该从何处下水，也不知该驶向的港湾在哪里。这类“东风不与周郎便”的感慨，成为了我国目前的养老产业中多家企业的心结。

新模式试水

除了政策性的门槛限制外，国内不少试水企业对养老地产市场开发缺少经验，无法开发出满足消费者需求的产品，也是当前养老地产市场所面临的1大问题。

张宏伟认为，当前地产商们进入养老地产领域，基本上还是将养老地产作为其低价扩张的“拿地模式”，而并不是真正做养老地产。由于没有找到快速复制与扩大的盈利模式，纯养老地产部份的运营还处于“初级探索阶段”；养老地产的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难能够单独“活得好”。

北京梁开建筑设计事务所总建筑师开彦则介绍说，老年住宅区的开发模式大致有机构护理、社区居家、养老公寓、医疗康复和旅游度假五大类，而快速实现老人居家养老的理想，开辟养老地产市场是少有可行的途径。目前的养老地产市场实践中，以“产权销售+持有运营”的混合模式较为可行，能使住区服务长期保持较好水平，如上海(楼盘)亲和源即采取了该发展模式。据悉，位于上海浦东的亲和源老年公寓住户的构成可用“三高”来归纳，即“高知”、“高干”和“高富”。其中，退休工程师、教授、医生、官员占社区居民的大部分。

“亲和源之所以受到很多消费者肯定，一个重要原因是，像亲和源这样完全以养老为设计目的，面向高端消费者，且已走上经营正轨的养老项目在国内太少。”亲和源股份有限公司研究核心副主任王波说，“以服务模式来讲，亲和源比较具有特色的服务理念是配备\'生活、健康、快乐\'三位秘书，当老人有需求的时候，就会根据不同的需求，去找不同职能的秘书，由专业秘书去了解老人的行动、喜好、身体状态，进而从老人意愿出发，安排丰富公道的生活方式。”

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