年地产萧条或是繁荣长周期的短波动.DG

2008年的中国房地产业，无论从哪个角度看，都是萧条的一年。2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4％，涨幅比11月低0.6个百分点；环比下降0.5％。而据国家发改委和国家统计局联合发布的统计数据，2008年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11． ％，环比上涨0． ％。2008年全国住宅房地产交易量，则是同比缩水一半。土地流拍在2008年已经司空见惯，对比2007年土地飞涨时候的 “面粉贵过面包”现象，不禁让人大为感慨市场变脸之快。而目前住宅房地产库存面积，就是按2007年销售量计算，出清也得两年。所以现在很多行业人士判断地产行业走出低谷，起码在2010年底。这种说法，倒也不是悲观主义者的危言耸听。

根据欧美国家的历史经验，一轮房地产周期通常比较缓慢和漫长，平均周期都在年，但如果掉头向下，形成反转，对经济增长的杀伤力极强，而从萧条期走出来要花费好多年时间。因为一国房地产总值往往是GDP的2- 倍，而相关的建筑业总值相当于GDP的10％。房地产业周期对经济周期影响太大了。毫不夸张地说，如果中国房地产业真正进入大萧条，那么中国经济高速增长能否保持下去，绝对是个大问号。

用得完五十发吗？我想用得上十发八发就中国而言，由于城镇化进程在1998年开始加速，同时也是这一年取消福利分房政策，因此1998年可以看做中国地产周期的起点。但问题是中国房地产业整体并未经历过完整的牛熊周期。单从经验上说，我们无从判断2008年是否就是一轮地产熊市的开端。不过从国外地产行业牛熊转折的经验看，地产行业向下反转往往是有前提的：首先是泡沫出现，也就是大量的无效供给，同时也伴随着信贷收紧。而一轮房地产周期的繁荣，也是租金上扬与信贷宽松两个要素同时出现的结果。

就中国房地产业而言，2008年的衰退，似乎和2007年货币紧缩政策有关，而与需求无关。事实上，在2008年上半年，全国物业管理与租赁指数同比仍然上涨 ％，下半年即使有所下调，也还保持同比增幅2％。另外，当一个正常经济现象，被全社会上下议论纷纷而成为社会现象的时候，这本身就是一个值得注意的现象。房地产就是这样的现象。目前任何呼喊房价下跌，或者地产崩盘的声音，都被人们看做政治立场正确的表态，而任何对房地产行业看多的声音，则被视为人民公敌。但哪怕最看衰中国地产行业的媒体报道中，都要提到消费者正在持币观望，呼吁地产商降价让利于消费者。而近期描述地产市场的买卖双方形势时，更是形象的描述为“看谁先眨眼”，这说明地产实际需求还是非常旺盛。

这与中国城市化进程加速是吻合的。国际经验证明，当一国城镇化率突破26％之后，往往进入加速阶段，在60％附近进入平稳发展阶段，整个城镇化发展过程呈现“S”型曲线。目前中国城镇化率不过45％左右，到60％附近起码还有10年左右发展时间。人口不断向城市集中、城市不断膨胀的过程，其实就是市场不断扩大的过程。在这过程中，即使制度和技术要素不变，单是市场膨胀都会带来分工细化，从而让城镇化进程中的劳动者人均收入提高。譬如说，一个村庄不可能养活一个擦皮鞋的，而在大城市，只要城管不掀摊子，天桥底下摆个摊位擦皮鞋，可以养活一家老小。很多工作只有大城市才有，譬如摩天大楼擦玻璃的蜘蛛人，或者快递公司职员等等。但城市房屋供给，未必能跟上城市人口以及城市人均收入增长的步伐。房地产供给周期往往非常长，从规划到拆迁，到将生地做成熟地，再拍卖给地产商盖成大楼，整个流程下来，七八年算是比较快的了。这样，人口空前向城市集中过程的表现，就是城市房地产租金缓慢增长——这意味着需求持续增长。这决定着中国房地产业繁荣周期将会持续较长时间。

因此，当央行在去年11月开始大幅减息，很可能意味着2007年底开始的地产衰退因素——货币紧缩已经消失了。所以从去年11月份开始至今，全国大中城市住宅地产同时出现销售量同比环比回暖现象，绝不是偶然，很可能就是地产行业重新回到繁荣阶段。当然，鉴于地产库存面积较为庞大，这里对房价走势也无从预测。

整个来看，2008年衰退很可能是地产繁荣长周期的一个短期波动——当然这个说法目前对于没有从经济适用房、廉租房中获益的购房人群，的确有点高兴不起来，因为房价继续下挫的动力将越来越小。

（作者为安邦咨询公司分析师）