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地皇频现房价开始吹"泡泡" 调控面临新挑战

万科、绿地等四家公司12日联合以54.3亿元的底价拿下上海南站商务区地块,楼板价1.1万元/平方米,此地块成为上海今年以来的新总价“地皇”。这是自11月27日以来短短半个月内,诞生的第8个“地皇”。岁末“地皇”频现,引发人们对未来楼市的重重料想。新一轮“地皇热”是否意味着楼市进入触底反弹上行通道？

“地皇”频现房价开始吹“泡泡”?

自11月27日至12月12日,半个月里,从一线城市北京、上海到二线城市南京、苏州,土地市场相继诞生了8处“地皇”。一度淡出人们视野的“地皇”1词强势回归,让很多正在观望的购房者有些恐慌:这是房价又要开始上涨的信号吗?地产中介的判断则更加直接:“面粉”涨价,“面包”固然也要涨价了。

“地皇”频出,房价翘尾——楼市就此触底反弹要“由冬入春”了?住房和城乡建设部政策研究核心主任秦虹等专家认为,从此轮“地皇”的特点看,不能就此判断房价就要大涨。

首先,地块少有性较强,不具备普涨条件。据了解,此轮诞生的地皇多为核心区域少有地块,且面积相对较大,一些地块的起拍价就已是“地皇价”。如11月27日,北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号一地块,挂牌出让起始价为20亿元。

再次,“地皇”价格创新高但多是“贴底价”。一般判断“地皇”的标准有两个,1是区域性土地单价破历史较高,2是溢价率超过100%。据了解,12日诞生的上海“地皇”拍卖起始总价为54.3亿元,而*终销售价也是54.3亿元,属于“贴底价”销售。

第三,楼市调控力度仍然不减。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等专家认为,当前楼市只能算是“暖冬”,房价出现大幅度上涨的可能性不大。调控政策不会放松和库存压力,都是制约房价上涨的阻力。

“地皇”出炉的三大背后推手

半个月8个“地皇”,背后有何推手?

第1,标杆企业提早完成全年目标,“不差钱”助推开发商制造“地皇”。虽然经历了将近一年的“低谷”,但11月初陆续公布的上市房企业绩公报却依然“鲜明”。截至11月,万科、保利、恒大三家地产商的销售额已超过去年全年,多家上市房企宣布提早完成全年销售计划。“下半年以来楼市止跌回稳,开发商资金回笼加速,是其敢于拿地的关键。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

第2,开发商补充土地储备与地方政府出让土地意愿“一拍即合”。由于去年底今年初一轮“走量不走价”的销售策略,多家地产商去库存化顺利。开发商压力大减,新一轮土地储备需求增强。开发商有拿地冲动,地方政府也有着推地热忱,双方“一拍即合”。

第三,宏观经济面转好,市场对楼市涨价预期增强。“宏观经济基本面向好和城镇化政策释放出的利好信号,增加了购房者对于房价上涨的心理预期。”张大伟说,“但根本谈不上‘大涨的信号’,一线城市房价可能以稳为主。”

寒风凛冽的11月的多数周六日,在北京工作的小蔡几乎都是在中介链家房产经纪人的摩托车上飞奔而过的。*终,他选定了位于北京市西城区鸭子桥路45号院政泰家园的一套两居室,售价是240万元。

11月,同一小区这样的房子在售的有3套,碍于与铁路无距离,这些房子有的乃至已卖了快半年都没卖出去。其中1套,乃至调低了报价,心理销售价一度低至230万元左右。不过,即便是这样,让小蔡意想不到的事情还是产生了。

12月9日,小蔡致电链家,表达了购买意向,中介告诉小蔡:这3套房子中,有2套房主惜售,不卖了!还有1套价格提高到了300万元!!一夜之间房子提价70万元!

在北京具有两套住房的程女士向坦言,人民币贬值和股市行情走低,让她把房地产当成重要*渠道。*近频频出现的“地皇”更让她蠢蠢欲动,还想再出手购房。

土地市场“蠢蠢欲动”

楼市调控面临新考验

值得关注的是,此轮“地皇”扎堆效应对开发商和购房者的心理预期影响较强,这也给下一步宏观调控带来了新的考验。

受访多位专家提醒,应警惕地方政府不断高涨的推地热忱与开发商持续膨胀的拿地冲动形成合力,助推“地皇”频现,引发房价上涨预期,顺势推高房价。

日前召开的核心政治局会议仍明确提出,要加强房地产市场调控和住房保障工作。专家认为,国内房地产市场经过两年来的调整,虽然取得了一些成绩,但与*初定下的宏观调控目标还有差距,价格与绝大多数民众有支付能力的期望价格还有很大差距,投机炒作现象并未完全杜绝。

如果现在放松楼市调控,必然会有大量*性购房者入市,房价地价反弹恐难避免,因此,现在对楼市的调控还不能放松,限购限贷政策不能退出,房产税试点扩围则应顺势而为。

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