地产布局中长线荐股吧

地产：布局中长线 荐1 股 -05 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

2017年以来的股价上涨及2018年以来的冲高回落均符合我们预判底部已坚定看多：根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，我们在2017年的股价底部区域即建议机构投资者解放思想做多优势地产股，优势地产股2017年一路震荡向上并在2018年1月上、中旬急速飙涨，基本兑现了我们的预判，大部分优势地产股的估值亦由低估涨回到了合理估值区间的上方。

虽然为数不少但却比上两个赛季的57杆和62杆落差明显 及时提示了短期调整风险：①2018年1月下旬股价创新高之后，我们在1月22日发布报告《2017年投资增速7%完全符合我们预期，区瑞明地产A股小周期理论框架再次被印证》明确提示后市超额收益能否继续扩大，可能需要更强的催化剂，比如：政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更大范围放松……。因此，股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外，休憩一下是为了走得更健康、更长远；②在1月29日发布的春季策略中又进一步提示优势地产股短期涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存，或引发调控加码风险。

2018年动态估值合理，2019年较便宜我们认为在行业大周期逐渐向顶部靠拢及政策不友好的背景下，优势地产股10倍的当年动态PE是合理的。2017年，我们在优势地产股的股价底部区域坚定看多的一个核心理由就是当年的动态PE显著低于10倍，1季度不少品种仅7~8倍，若能向10倍PE修复，股价就能有较大涨幅。另外，在17年1季度，市场主流观点对优势房企基本面比较谨慎，盈利预测偏保守，显著低于2017年末或2018年初发布的2017年业绩快报或预告。

目前来看，经过一年的上涨，多数优势地产股2018年动态PE已达到10~11倍，市场主流观点对优势房企的基本面已没有去年同期那么谨慎，短期来看，估值已处于合理水平，但2019年则较便宜，约7~8倍。

政策中短期仍偏紧在十九大报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位以及中央经济工作会议完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性的主旨下，各地方政府继续深化以四限为基础的房地产调控政策，房地产行业政策中、短期整体仍偏紧——①四限政策中、短期难以显著放开，预计仍将持续调控；②房贷利率上行压力加大，据融 60数据显示，2018年1月全国首套房贷平均利率为5.4%，同比上升21.75%；③房企融资收紧，上海、广东、四川等银监局要求从严查处违规融资行为，据易等财经媒体报道：有地方银监要求房地产类融资只认4 2的项目标准，禁止投资房地产类公司应收账款。

行业继续降温，集中度已提升2017年以来，行业主要基本面指标如销售额、销售面积、新开工与施工面积等累计同比增速持续回落，行业持续处于小周期降温阶段。在行业降温期，能力平庸、规模偏小的房企将逐渐退出市场，而聚焦房地产主业的优势企业则竞争优势凸显，销售显著增长，行业集中度已大幅提升——2017年，Top5和Top10市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别大幅提升了4和5.2个百分点。对比美国房地产市场，2017年中国Top5和Top10的市场集中度尚有6.7和9.1个百分点的差距，但2016年这一差值分别为8和11.1个百分点，差距已显著缩小。考虑到中国房地产市场的特殊性，未必能效仿美国的高度市场化，因此未来行业集中度进一步上升的速度将趋缓。