高考加油地产超过08年的资金链恶化正逐步靠近魏家

地产：超过08年的资金链恶化 正逐步靠近 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心提示我们通过自下而上的角度，对上市房企整体的现金流量表进行了深入分析。结果显示开发商目前现金流水平仍好于08年，这与目前开发商扛价的表现相印证。但随这群城里孩子恐怕自己就拥有10来个相似内容不同IP的站着销售的继续萎靡以及09年2季度以来的大量借款的集中到期，上市房企的经营性现金流和筹资性现金流将持续面临压力。这将使得上市房企资金链延续恶化趋势，剔出预售后的现金比率将进一步下滑，并低于08年最差水平。这将对房价产生进一步的下行压主营变频空调的格力电器（000651力，被动降价风险正在逐渐加大。

报告摘要开发商现金流目前好于08年，但处于持续恶化过程：自09年以来房地产企业新一轮的经营扩张周期和10年以来日渐收紧的地产调控政策产生了重叠，销售回款的速度逐渐追不上企业因经营扩张而不断增加现金支出的速度。虽然至11年 季度，剔出预售影响后的现金比率仍好于08年最差水平，但处于持续恶化过程。

上市房企经营现金流一季度压力最大，筹资现金流压力二季度最大：在全年商品房销售面积同比下降4%，新开工下降12%，在建面积增加10%而税率保持稳定的假设下，2012年四个季度的经营性现金流量净值都可能为负。其中，我们预计上市房企将在第一和第三季度面临较大的经营现金压力。另外，由于09年2季度以来的大量借款即将集中到期，上市房地产企业可能自12年1季度开始持续面临较大的筹资压力，并于12年2季度出现因筹资活动而产生的现金缺口。

地产上市公司资金链一季度起持续恶化，并将超过08年：筹资活动获得现金的低谷在2012年和销售回笼资金的低谷相重合，使得房地产企业资金链的情况，在流动性风险持续增加的背景下进一步恶化。前三季度上市房企剔出预售后的现金比率将进一步下滑，并低于08年最差水平。由于经营活动净现金流很难在短时间内回正，在房地产行业09年2季度以来的大量借款的集中还款期结束之前，开发商资金链在上半年将出现加速恶化可能，对房价产生进一步的下行压力。

2012年现金为王，关注资金充沛的大中型开发商：在资金链持续紧绷的背景下，小型房地产企业由于其在经营和筹资活动上获得现金能力的不足，可能会面临较大的资金风险。而资金链和经营保持健康的大中型房地产企业，或得益于土地和产权交易以及可能来临的并购潮，成为今年首选投资标的。