五大城市有关加强商品房预销售制政策一览我

五大城市有关“加强商品房预销售制”政策一览_我的钢铁

[提要]北京、福建、杭州、宁波、天津五大城市有关加强商品房预销售制政策一览。

北京：《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（出台时间：2010年8月）

按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预付款，即房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。

同时，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。

其中，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容有3点：

首先：今后房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；

其次：房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；

第三：开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

福建：《关于进一步加强商品房预售管理的通知》（出台时间：2010年1月）

闽建房[2010]2号

福州、泉州、漳州、龙岩市房管局，福州、莆田、三明、南平、宁德市建设局，厦门市国土资源与房产管理局，福州市房地产交易登记中心：

为加强房地产市场监管，切实维护广大人民群众的合法权益,营造公开、诚信、规范、有序的环境，促进我省房地产市场平稳健康发展。现就进一步加强商品房预售环节管理，开展查处房地产交易过程违法违规行为专项治理工作通知如下：

一、严格商品房预售制度，规范商品房销售行为

（一）房地产开发企业在申请项目预售许可前要制定公平、合理的销售方案，并在申报预售许可的同时向预售许可机构报备。房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在10日内一次性将许可预售的全部房源按申报价格公开对外销售，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售。调高预售价格的，应重新申请预售许可。

（二）房地产开发企业应当确保购房者的知情权。房地产开发企业预售或房地产经纪机构代理销售商品房，必须在售楼场所显着位置公示房地产开发企业、房地产经纪机构的营业执照、商品房预售许可证、房地产经纪机构备案证书、房地产经纪执业人员明示牌等证照，并向购房人出示商品房销售委托书，公布经批准预售的具体位置、幢号、楼盘表、面积、价格等信息。不得发布不实的价格和销售进度信息，诱导购房者争购；已抵押房屋在销售时应当告知购房者，不得隐瞒；已销售的房屋，房地产开发企业不得再行设定抵押，严禁一房多卖。

（三）未取得商品房预售许可证的房地产项目，房地产开发企业不得发布宣传广告，不得以内部认购、内部认订、内部登记等形式违规收取定金、意向金、诚意金等费用。发布房地产项目预售广告，应当载明预售许可证编号。广告代理与发布单位必须对房地产广告内容的真实性进行审查，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容必须与相关主管部门批准证照上登记情况一致。

（四）商品房预售合同签定后应在10日内向房地产交易登记机构备案。在取得房屋所有权证前，因故确需退房的，商品房买卖双方应按商品房买卖合同约定办理退房手续，房地产登记部门应严格审查退房的资金凭证和相关资料，所退房源继续实行上公示、公开认购。

二、加强商品房预售动态监管，加大违法违规行为查处力度

（五）房地产（建设）管理部门要严格把好商品房预售许可关，加强合同备案管理以及工程项目的工期管理，同时会同金融管理部门加强预收款监管。要以项目为单位建立预售许可档案，并将预售许可的项目名称、幢号、房号、面积、价格等信息向社会公布。同时加强对开盘项目的跟踪督查，对取得预售许可证满10日的项目要进行检查，对不按规定公布相关信息和销售的企业，房地产管理部门要约谈企业法定代表人，督促企业限期整改，对拒不整改的，房产管理部门将暂停其预售资格，并向社会曝光。

（六）加强商品房销售合同监管，加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度。要落实商品房销售一房一价和明码标价制度。对房地产开发企业非法预售、发布虚假广告、囤积房源、炒卖房号恶意哄抬房价、合同欺诈等扰乱房地产市场秩序的，从严查处，直至取消其房地产开发企业资质。

三、加强房地产交易管理信息系统建设，建立房地产交易诚信机制

（七）各级房地产管理部门应当进一步完善房地产市场信息系统，强化市场监测分析、掌握市场发展动态，准确、及时地向社会公布市场信息。有条件的市、县要实行上签约备案，提升服务功能。

（八）建立房地产交易诚信机制，进一步完善房地产信用档案体系。要应用络信息技术，对房地产交易信息以及房地产开发企业、房地产经纪机构的诚信行为进行实时监管，发现违法违规行为及时予以查处并记入诚信档案，作为年度考核企业资质的依据。

四、加强宣传舆论引导，畅通举报投诉渠道

（九）坚持正确的舆论导向，引导消费者树立理性住房消费观念。各级房地产管理部门应当建立并公布电子信箱、投诉，完善群众来信来访接待等，畅通消费者举报投诉渠道，及时查处举报投诉中反映的房地产交易违法违规行为，并通过媒体和互联等大众传媒披露典型案例、曝光不良行为。

市、县房地产管理部门近期要会同有关部门对在建房地产项目进行一次清查，重点检查有投诉举报的企业、项目，并建立档案，实行一案一册,并查处一批,曝光一批。省住房和城乡建设厅将适时对各地整治情况进行督查。

福建省住房和城乡建设厅

二零一零年一月十一日

宁波：《关于规范商品房预售管理的通知》（出台时间：2010年2月）

宁波市建委关于规范商品房预售管理的通知：

各县（市）、区（含国家高新区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区）房地产行政主管部门，市房产交易与权籍管理中心，市建设房产监察支队，市区各房地产开发企业：

为落实住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅关于加强商品房销售管理的要求，规范商品房预售管理，维护房地产市场秩序，根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关规定，结合当前及我市实际，就规范我市商品房预售管理有关事项通知如下：

一、本通知所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》，不得预售。

本通知所称商品房不包括利用集体性质土地或未办理土地出让手续的村发展留用地性质土地的建设项目以及自建自用项目所建的房屋。

二、宁波市建设委员会（房产管理局）负责指导全市商品房预售管理工作，并具体负责海曙区、江东区、江北区（庄桥街道、洪塘街道和慈城镇除外）行政区域内的商品房预售管理工作，其他县（市）、区房地产行政主管部门负责本行政区域内商品房预售管理工作。庄桥街道、洪塘街道和慈城镇行政区域内商品房预售管理工作由江北区建设局负责。

三、申请商品房预售应当符合下列条件

（一）申请商品房预售的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（以基础工程全部完成为准）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

四、申请商品房预售应提交下列证件（复印件）及资料

（一）商品房预售申报表；

（二）企业营业执照及资质等级证书；

（三）项目立项文件；

（四）土地出让合同或转让合同；

（五）国有土地使用证及宗地图；

（六）建设用地规划许可证及附件；

（七）建设工程规划许可证及附件；

（八）初步设计会审文件；

（九）分幢分层平面图（光盘形式）、房屋清单及房产交易管理部门出具的楼盘框架表初建情况说明；

（十）建筑工程施工许可证及施工合同；

（十一）抵押权人同意预售的书面证明（已抵押的需提供）；

（十二）已备案的前期物业管理合同；

（十三）商品房预售方案；

（十四）中介代理机构营业执照、备案证明及书面代理合同（委托中介机构代理预售商品房的需提供）；

（十五）经人防主管部门确认的地下人防位置、面积证明（预售商品房有地下汽车库的需提供）；

（十六）当地房地产行政主管部门认为应提供的其他材料。

五、房地产开发项目应以建设工程规划许可证核定的范围和规模为准申请商品房预售许可，商品住宅项目一般不得分层、分单元申请商品房预售许可。确需分批申领预售许可的，应当说明分批的理由，每批次的建筑面积不得少于5万平方米，且各批次的申请间隔时间不得少于6个月。

六、房地产开发企业申领商品房预售许可证前，应建立上楼盘框架表。按规定取得商品房预售许可证后，应在15个工作日内通过商品房销售上即时备案系统将取得预售许可的全部房源一次性公开对外预售，不得分批、分次预售。商品房预售信息应及时、全面、准确地在上即时备案系统和销售现场进行公示。

七、申请预售的商品房在相关资料齐全、符合预售条件的情况下由房地产行政主管部门在8个工作日内核发《商品房预售许可证》。

八、房地产开发企业在申报预售许可时，应当切实做好商品房预售方案。商品房预售方案应包括下列内容：项目座落位置、建设规模、分类面积、建设进度、计划交付日期等基本情况；用于预售和不预售的房源情况；开盘时间、地点，销售方式、价格及调整方式；承诺按国家、省及本市商品房预售管理的有关规定对外预售。

九、房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时，按规定提供的书面申报资料（除商品房预售申报表外）应装订成册，做好封面和目录。

十、《商品房预售许可证》一经核发，无特殊原因不得调整、调换。如房地产开发项目发生转让，受让企业应办理《商品房预售许可证》变更手续后方可继续预售。

十一、对违反本通知要求的房地产开发企业，经查实后，房地产行政主管部门应责令房地产开发企业限期改正，对拒不整改的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关规定及房地产开发企业的自我承诺予以处罚。

十二、经现售备案的商品房，在取得商品房现售备案书后应参照本通知第六条规定进行公开销售。

十三、本通知自2010年4月1日起施行，原《关于进一步加强宁波市商品房预售管理的通知》（市建委〔2003〕142号）同时废止。市区房地产开发项目按本通知要求执行，其他县（市）参照执行。

二0一0年二月二十六日

天津：《天津市新建商品房预售资金监管办法》（出台时间：2008年6月）

第一条为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《天津市房地产交易管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市新建商品房预售资金的收存、支出、使用，适用本办法。

本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人，按照商品房买卖合同约定的房价款。

第三条本市新建商品房预售资金监管，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式。

新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理房地产初始登记后止。新建商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用。支付以上建设资金仍有剩余的情况下可以偿还在建工程抵押贷款。

第四条市国土资源和房屋管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门。市房地产交易资金监管中心是本市房地产交易资金监管机构，具体负责新建商品房预售资金的监管工作。

第五条本市实行新建商品房预售资金监管络管理制度。市房地产交易资金监管中心应当建立并通过全市统一的新建商品房预售资金监管系统，实施新建商品房预售资金上监管。

第六条房地产开发企业申请商品房销售许可证前，应当选择商业银行开户行开立新建商品房预售资金监管账户，并由市房地产交易资金监管中心、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订天津市新建商品房预售资金监管协议。房地产开发企业应当按幢或多幢开立新建商品房预售资金监管账户。

第七条新建商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

(一)当事人的名称、地址；

(二)监管项目的名称、坐落；

(三)监管账户名称、账号；

(四)监管项目范围；

(五)新建商品房预售资金使用计划；

(六)违约；

(七)争议解决方式。

第八条房地产开发企业签订天津市新建商品房预售资金监管协议时，应当向市房地产交易资金监管中心提供以下资料：

(一)经有关部门备案的施工合同及建筑材料、设备的购销合同等；

(二)建设工程规划许可证；

(三)标准地名使用证书；

(四)预算书；

(五)房屋建筑施工图；

(六)监管前项目付款明细。

房地产开发企业变更项目工程相关合同，应当向市房地产交易资金监管中心提供变更后的有关资料。

第九条房地产开发企业应当在使用新建商品房预售资金前，向市房地产交易资金监管中心提供用款计划，并按计划分次申请用款。用款计划应当按建设工程形象部位完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

使用新建商品房预售资金支付管理及营销等费用的，按每次支付的施工款的5%同时计提。使用新建商品房预售资金支付法定税费的，按实际发生情况随时申请。

第十条购房人应按商品房买卖合同约定的时间，凭新建商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入新建商品房预售资金监管账户。

商业银行通过络系统核实缴款信息，按缴款通知书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证。购房人凭银行出具的缴款凭证，向房地产开发企业换领交款票据。房地产开发企业不得直接收存房价款。

第十一条房地产开发企业应当通过新建商品房预售资金监管系统申请使用新建商品房预售资金，填写新建商品房预售资金拨付申请表，并根据下列不同申请款项提交相应材料：

(一)申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；

(二)申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；

(三)申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；

(四)申请法定税费的，提供相关单据。

(五)申请偿还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

首次拨款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的收款票据。

第十二条房地产开发企业申请使用新建商品房预售资金，提交本办法第十一条规定的资料的，市房地产交易资金监管中心予以受理，出具新建商品房预售资金拨付申请受理凭证，并自受理之日起10个工作日内审核完毕。符合条件的，出具同意拨付证明，同时将电子信息通过络系统传递给新建商品房预售资金监管账户开户银行；不符合条件的，应当通知房地产开发企业并出具新建商品房预售资金不予拨付通知书。

第十三条有下列情况之一，市房地产交易资金监管中心不予办理用款手续：

(一)已拨付款项未专款专用；

(二)房地产开发企业申请超出用款额度部分；

(三)收款单位、用途等内容与合同约定不符。

房地产开发企业在办理商品房销售许可证之前应支付而未支付的各项费用不得在新建商品房预售资金监管账户中支取。

第十四条商业银行开户行依据市房地产交易资金监管中心的同意拨付证明及络系统确认信息，将核准使用资金拨付给与房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

第十五条商业银行于每个工作日将上一个工作日内新建商品房预售资金监管账户的收支情况按照约定的方式以电子信息和纸质文件形式提供给市房地产交易资金监管中心。

商业银行每月将新建商品房预售资金监管账户的收支情况提供给市房地产交易资金监管中心。

第十六条预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的，房地产开发企业可以向市房地产交易资金监管中心提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。经核实，市房地产交易资金监管中心应当在3个工作日内通知商业银行开户行解除该部分房款的监管。

第十七条房地产开发企业办理房地产初始登记后，应当书面告知市房地产交易资金监管中心。经核实，情况属实的，新建商品房预售资金监管协议自行解除，并于3个工作日内通知商业银行开户行撤销对新建商品房预售资金监管账户的监管。

第十八条有关部门对新建商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知市房地产交易资金监管中心。

第十九条市房地产交易资金监管中心可以对新建商品房预售资金的使用情况进行检查。

第二十条申请办理新建商品房预售资金监管业务的商业银行总行或分行应当与市房地产交易资金监管中心签订天津市新建商品房预售资金监管合作协议，开展新建商品房预售资金监管业务。

第二十一条房地产开发企业有以下行为，由房地产交易行政主管部门责令其限期整改，整改期间不得申请拨付预售资金：

(一)未按规定使用新建商品房预售资金；

(二)未按规定将房价款存入新建商品房预售资金监管账户；

(三)以收取其他款项为名变相逃避监管。

情节严重或拒不改正的，由房地产交易行政主管部门关闭该项目上销售，并按照有关规定予以处理。

第二十二条商业银行开户行未按新建商品房预售资金监管协议约定,擅自拨付、挪用监管资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，市房地产交易资金监管中心不得与该行再行签订新建商品房预售资金监管协议，并由有关部门依法处理。

第二十三条市房地产交易资金监管中心工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。

第二十四条本办法自2008年7月1日起施行，至2013年7月1日废止。

天津市国土资源和房屋管理局

二〇〇八年六月十日

杭州：《关于申报商品房预销售计划的通知》（出台时间：2007年11月）

各房地产开发企业：

根据国家房地产宏观调控政策精神和省、市关于进一步加强房地产销售经营管理的要求，为促进我市房地产市场的持续稳定发展，规范房地产市场经营秩序，防止捂盘惜盘，经研究，自2007年11月起实施我市商品房预销售计划报送制度，即市区（包括三个开发区）在杭各省、市房地产开发企业所开发的商品房全部列入预销售计划，具体要求如下：

1、申报年度计划内容：由各开发企业申报本公司2008年度预销售商品房项目，申报以半年度(分上半年和下半年)计划为一个时间段，申报内容详见附表。

总项目规模在3万平方米以上的,一次性计划申报的预销售面积以3万平方米以上可售住宅房源为单位进行申报；总项目规模在3万平方米以下的，需一次性进行申报。

2、申报计划时间：各开发企业须在2007年11月1日至2007年12月15日止的规定时间内自行填报《2008年商品房预销售计划申报表》，并由法人代表签字盖章、公司盖章后送达为准。

3、申报规定：

（1）列入商品房预销售计划时间的房地产项目应严格按申报计划时间执行，申报时间以开发企业完备申请办理商品房预销售证各要件资料和程序齐全时间为准，申请内容以开发企业在申报计划时填报的各项内容为准。

（2）凡未按期申报商品房预销售计划的房地产项目均作无计划处理；已申报商品房预销售计划的项目未按期办理商品房预售证的一律作计划外项目另行处理。

二00七年十一月一日

（来源：搜房）

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