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伪地王背后新规则下的市场畏惧心张大伟美食

“伪地王”背后，新规则下的市场畏惧心！︱张大伟

昨天北京孙河的一宗地非常热闹，大部分人写的伟哥看了，瞎说的比例很高。

成交的价格则低于预期！事先有3家企业给伟哥打，说已经做好了庆祝拿地的广告，势在必得，没想到都不是他们。

最后成交价格只有30.2亿，简单的计算楼面价只有6.95万，溢价率只有23.3%。

参与的企业大部分竟然没有举牌：

交易保证金4.9个亿，年化依照10%的利率，一天的利息可就是14万。最后居然被一家港资企业取得。这件事背后有甚么值得关注的地方？

1：港资为何敢拿地，而这么多国资、央企不敢出价？

回顾一下举牌现场，到27.6亿以上的时候，只有3家企业还举牌，分别是龙湖、保利、恒基。

龙湖的上限是29.2亿，保利的上限是30亿。昆泰的上限是27.4亿，华润与中粮的上限是27.2亿。

按照龙湖的报价，楼面价为6.72万。按照保利的报价，楼面价为6.91万。

不论是成交价格，还是这几家企业举牌上限，价格都不算高。

苏州恒相房地产开发有限公司，是恒基中国地产有限公司的全资子公司，恒基固然所有人都知道，在香港鼎鼎有名。但在内地的房地产领域，恒基远远不匹配在香港的业内地位。

恒基在苏州项目分布相对较多，这少数的几个项目基本前面操盘都是旭辉。在大陆，旭辉也是恒基的主要合作公司。所以在北京这一宗地的背后，是不是有旭辉的身影？这要等未来的实际开发过程，

2：这一宗地的开发将始终处于全北京甚至全国的放大关注中。

恒基不缺钱，在2017年5月香港中区美利道的内地段第9051号的商业用地，单宗地成交金额232亿港币，人民币相当于205亿，地价为53万港币每平米，相当于人民币接近50万一平米。

恒基在全房地产领域最成功的一次操作是，29年前香港盖地铁，花20亿参与买下中环地铁站旁的地，如今每一年租金就过百亿，市值超过2800亿。

孙河明珠这一块地：

从位置看非常好，而且比较未来最后一宗含住宅地块靠近京平，这一宗地本身的商品房属性决定了，开发商必定是盖豪宅。而且这一块地的属性也远此前尚德曾对外宣布远好于下个月将入市的石景山地块。

作为最近3年第一宗城区未限价土地，未来这一块地的开工，规划，都将成为全市场的焦点。（当然，依照港资企业的惯例，这块地到底什么时候能上市，这是个谜）

3：为何拿习惯了地王的企业都不敢拿了？

计划的空间很可能越来越小，这应该是造成内地房企不敢举的最重要缘由。

在北京1波又一波的调控下，很多明着的调控之下，背后之下的游戏规则也愈来愈收紧。这个最大的变数就是地下！

昨天很多人瞎写说这地块是地王。其实这个就要看到，北京土地市场最大的一个暗门，地下部份的计划空间与货值。

以孙河区域内已经结案的一个多年前项目为例：

地块出让合计宗面积是7.3万平米，但最后的签总销售面积是11.35万平米，其中车位是1.9万平米，住宅类销售签面积是9.5万平米，也就是说，地下部分占了2.2万平米。固然这部分是要补土地出让金的。但补的本钱各不一样。

最近几个孙河的纯商品房的地下部份比例更大，而对于开发商来讲，如果不敢拿，99%的原因应当来自对游戏规则不确定的畏敬。

以这个区域新入市的纯商品房住宅为例：

地上3层，地下3层（只有部份可以做到这样），但依照这类规划空间，昨天拍卖的孙河地块，真正楼面价其实也就只有5.5万-6万之间。

所以简单的总结一下，为何这么多一样不缺钱的央企国企不敢举牌了缘由很简单：

1：这是一宗高光地块，你干任何事都有可能带来政策风险。

2：限墅令，地下规划的收紧，愈来愈让开发商腾挪货值空间缩小。

3：为何恒基胆子这么大？伟哥也不知道。港资长周期的资金成本肯定有优势，但这宗高光地块，会不会允许孵小鸡，难说。大家等着围观。

本文为其余9项都拿到了两个席位。但是无论当初谁争取到的这个席位吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。

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