高考加油地产政策呵护与内生成长并举荐4股魏家

地产：政策呵护与内生成长并举 荐4股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点;“微利”时代，营收下滑：上半年上市房企毛利率28.7%，较2014年同期下降5.5个百分点，较2014年全年下降 .7个百分点。销售净利润率再创新低至11.2%，较一季度下降1. 个百分点。传统地产开发业务由于地价占比上升及房价涨幅趋缓，利润率逐年下滑并已进入“微利“时代。上半年上市房企实现营收415 亿元，同比增长0.7%，增速较2014年全年下降1 .5个百分点。板块扣非后净利润同比仅增长 .6%。

内控费用，外谋变革。为应对毛利率下滑，开发商一方面着力内控费用率，上半年上市房企三费占比为10.2%，同比下降0.6个百分点。同时，随着行业政策支撑市场需求回暖，我们认为下半年大部分开发商将积极提价以应对利润率下滑。另外，积极转型进行多元化业务以改善利润结构仍将是主流。

销售回暖，去化缩短:上半年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为4279亿元，同比增长17.7%，较2014年全年增速提升15.8个百分点，高于全国商品房销售额同比增长10%的表现。TOP10市占率由2014年末的10.5%提升至1 .5%。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额。销售恢复背景下，上市房企整体去化周期由2014年末的 年下降到2.7年。

收缩投资，降低杠杆。库存高企叠加地价高位的背景下，上半年开发商拿地依旧谨慎，上半年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金 116亿元，同比下降15.8%。从龙头房企新开工增速来看，万科、保利、金地上半年新开工另外同比分别增长5.2%、下降22.8%和下降21.4%，依旧相对谨慎。截止上半年末，板块剔除预收款后的资产负债率为50.6%，较上年末略降0.6个百分点，净负债率为87.9%，较上年末下降15.1个百分点。

精选个股，配置龙头：短期在经济下行压力下，房就已经包括装订、纸质、档案盒等基础费用地产政策放松是稳增长政策的重要部分，投资不起，政策不止。若地产投资依然低位将不排除推出刺激需求的组合政策，包括商业贷款首付比例下降、契税减免等，地产龙头兼具政策及基本面支撑，但同时，我们认为地产成交自2014年11月同比转正后，已连续回暖10个月，2015年月平安地产跟踪的40个重点城市成交同比也已上升27%，成交如此高位意味着购房需求在一定程度上有被透支的可能，投资建议以精选个股防御为主，建议关注具有业绩支撑的转型个股国兴和华业、低市值国改标的空港、背靠大股东资源低估值个股信达地产以及NAV折价较高的香江控股，行业龙头万科、保利、华夏幸福等也具有较高配置价值。