房地产下半场如何走白银时代房企该如何应对

房地产下半场如何走 白银时代房企该如何应对

从1984年万科前身现代科教仪器展销中心创立算起，到今年，万科已经走过了30个年头。而立之年的万科，经过30年的发展，从一家小企业一直做到中国房地产企业的龙头，这对于一家民营企业来说，实属不易。

与中国房地产行业的发展相吻合，30个春秋，是万科从青涩走向成熟的一个阶段。而这30年，也正是中国房地产行业自改革开放之后，突飞猛进的30年。经历了过去十年高速发展的黄金年代后，中国房地地产正处在一个前所未有的行业发展模式变化的新节点。

众所周知，过去30年，房地产行业作为我国经济增长的急先锋，为国民经济的高速发展做出了巨大的贡献。而当下宏观经济发展进入中高速发展期，房地产业的扩张态势也在发生转变，逐步回归正常的增长态势。突出表现为调控逐步弱化，而市场化机制正在发挥主导作用，这正是房地产行业面临的新常态。

具体来讲，那就是房价走势已经由升转降，虽然现在对于这个历史性的拐点讨论还比较多，或许也存在周期性的迹象，但不可否认的是，中国的房地产正站在一个关键的十字路口。国务院发展研究中心副主任刘世锦曾表示，经测算一旦占整个房地产投资70%的住宅投资达到峰值（万套），那么这个点以后房地产增长状况就会持平，然后就会回落。事实上，这个数据今年已经达到，现在要观察的只是房地产回落的时间长度的问题。

所以，地产新常态也应该是房地产回落到底之后稳定下来的状态。这种情形下，速度是次要问题，最关键的是结构变化，房地产将会变成一个消费服务起更大作用的行业。与以前单纯盖多少房子、卖多少房子不同的是，房地产发展增长的动力将更多地依靠生产率的提升和创新的驱动，发展的目标也更加关注宜居水平与服务质量。

那么，问题来了。在这种情况下，房地产下半场该如何走，白银时代房企该如何应对，这也成为了中国房地产行业新常态之下，企业所最为关心的话题。

作为地产行业的领跑者，万科自然对这一大环境的变化有着敏锐的观察，成熟并非不求变，面对对手的紧紧追赶，在迈向不惑的新十年，万科的转型已然开启。这一点从万科总裁郁亮近一个月来的媒体见面会上可见一斑。

从9月26号的北京媒体见面会开始，历时一个月，万科总裁郁亮先后又在成都、张家界以及莫干山同川渝、广深及华东媒体分别举行了会面座谈，几乎是和全国的房地产媒体打了个照面，高调宣布万科下一步发展的新思路。

从四次媒体见面会上，我们不难发现，郁亮所表述的内容大同小异，摘取几个关键词那便是：白银年代、行业老大、客户理念、合伙人计划、小股操盘、互联思维精细化运作等等，无一不体现了万科求变的本能，而其中最耐人寻味的还数客户理念的表述。

用他自己的话讲，黄金时代就是一个青春期的少年，这个时候毫无疑问长个子是第一位的，每年都要看自己今年长了多少厘米。而行业进入白银时代，拿规模衡量一个行业的时代结束了，城市里面也已经不是摊大饼发展了，也就是说城市所需要的东西不只是住宅了，城市也在不断地发展和培育以及转型升级，在这个过程中需要很多新的东西。

在笔者看来，所谓新的东西，不外乎就是要适应城市发展及居民需求，而且居民需求还占大头，是谓客户就是上帝！而万科称围绕新的东西未来三十年就做三件事情：住宅业务、消费体验地产及产业地产，万科把其称为城市配套服务商，笔者认为，这无一不是为了客户需求而寻求企业新的发展增长空间。

所以在郁亮的媒体见面会中，你能听到最多的就是客户以及服务两个词。客户需求更加多元化，我们必须认真来做；为普通人盖好房子；围绕客户需求，比如养老事业，帮助客户解决养老需求，我们房子也会卖得更好等等。不胜枚举出现的话语，说明以客户为中心或将会是万科下一步发展的主线。

另外还有一点，万科今年频频跨界互联，直到在张家界广深媒体见面会上，万科提出了互联时代三大产品系：万科派、万科云、万科里。而郁亮在讲到互联思维时特别表示，我们做一个产品创新的时候，很多时候都会觉得品质改善了，就应该提价。但新的互联的企业不是这样做的，他们在产品提升的时候，价格还是原来的水平，这样客户的体验很好，而且市场份额也能提高。郁亮以此自警，开发商必须学习如何善待客户。

当然，篇幅所限，若是围绕上述关键词次第展开，肯定能在其背后发现郁亮诸多关于客户至上的理念，事实上今年以来，万科提出了事业合伙人，去精英化、去层级化的互联思维正在万科的架构设计、业务结构设计上得到更多的应用。这表现在产品思路上，则也还是万科强调的唯客户论的观点。此处不再赘述。

郁亮说，黄金时代的开发商都是在温室里长大，在甜水里泡大的。而在白银时代开发商必须学会如何善待客户，因为这是房企拿到白银时代入场券的必要条件，而他认为行业发展到下半场，包括万科在内的被搬到室外的房企们，现在都还没有拿到这张券。

笔者以为，随着中国房地产从黄金时代转向白银时代，中国的房地产行业也将迎来深刻变革，房地产企业的发展方向也将进行适度调整。从开发商到运营商再到服务商，也将会成为这种趋势背景下的主动调整。

我们不能确定万科是否真的没有拿到房地产行业下半场的入场券，但若真的是坚持以客户为中心，并按照这种思路来转型发展，那么显然，万科的入场券已经在快递的路上。

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