终究明白了这才是万科白鹭郡降价的警示.DG

终于明白了，这才是万科白鹭郡降价的警示

昨天，我发表了《万科大哭“活下去”，是哭给谁看的？》的观点指出：“会哭的孩子有奶喝，万科已玩的出神入化。”

当然，万科更出神入化的就是去库存，厦门万科白鹭郡项目的降价就是配合活下去的套路。

虽然降价幅度并没有媒体报道的降价四成那么大，但是抛去装修赠送车位之类，降价两成还是有的，并且降价的效果还是不错的，说明用降价去库存还是管用的。

而我更关注的是万科为何拿白鹭郡这个项目作为去库存的示范，经过了解原来这个项目位置很偏，用厦门当地人的描述就是开车过去还要一个多小时。万科实在拿不出其他的卖点支撑，于是只能拿出降价这一件武器。

而厦门万科白鹭郡的降价，跟环京楼市腰斩有相同的原因，都是开车一个小时左右，都是没有配套支持，更确切说就是根本租不出去。因为租不出去，房东自己也就没有过去居住的可能。

作者：而万科自然非常清楚，那些有泡沫的房产就是赶紧处理的房产，由于决策层已反反复复提了屡次。

这一年来，决策层把楼市调控的指挥棒8次指向了“坚决遏制房地产泡沫”，中国房地产政策产生了九十度转弯。而“坚决遏制房地产泡沫”的提法就是说租金回报低的房产才有泡沫。

这就代表着房产投资的方向发生了变化，只有租金回报率高的房产才有投资价值。

不管调控如何调整，但都体现出决策层对房价泡沫的耽忧，所以政治局会议屡次提出遏制房地产泡沫，乃至调控严厉时对刚需也谢绝发放贷款。因为政策制定者明白，当房价雪崩时，就是刚需自住的房子，也会被房主放弃，哪怕租房住也要卖掉。所以我才反复提出，所有的买房都是投资，只有租房才是真正的刚需。

也正是看到租房的民生功能要远远强于买房，所以保障房的重心从经济适用房过度到共有产权房再到廉租房，都是逐渐削弱保障房的产权属性而只保证居住属性。

中央提出“房子是用来住的不是用来炒的”，就是因为住房的民生属性兼具保障属性所以要坚决抑制短时间买卖，只能长期持有。

那么，为什么决策层要反复提出抑制房地产泡沫，这个泡沫到底有多么大的危害，也就是如果房价雪崩，会有什么样的后果。

其实，三年多前的中国股价已爆发了千股跌停的股灾，给了极好的警示作用。由于房产就是城市的股票，房地产泡沫就是指没有租金支撑的房价，用人民 的话就是：“如果将房地产市场类比股市，将租金收入类比于股市的分红，将房地产的销售价格类比为股票价格，不难发现，房地产市场和股市都存在着投机现象。”

2015年6月爆发的中国股市最惨烈的股灾，就是决策层反复提出抑制房地产泡沫的警示。股灾前股市中暴涨的都是题材股概念股绩差股（类似没有租金支持的房产），所有人都把市盈率（出租回报率）当作了耳旁风，炒新炒烂炒绩差成为时尚，于是股灾来了。千股跌停哀鸿遍野，炒到四百多元的全通教育到今天股价只有六元，完全验证了公司名字的含义：全都统统被教育了！

股灾后，一类大家都看不上的股票开始了大幅上涨，比如工商银行，比如中国平安，比如茅台酒，比如格力电器，比如万科地产这些股票都是由于有高收益高回报成为了本轮行情的明星股。而高收益在本轮行情前被投资者嗤之以鼻，而现在成为了市场风格的领导者。

市场参与者只有完全全都统统被教育了，才知道投资原来是看业绩。这些股市的投资者其实也是楼市投资的参与者，当他们发现房产投资原来也有投资回报率，在楼市中叫做租售比，因而投资者的投资偏好从股票传导到楼市，于是，租金回报成为了检验房产投资的核心标准。

现在，楼市上演了冰火两重天的洗礼，就像股市正在上演的一半是海水一半是火焰的分化行情。

在分化中，租金高的房产高歌猛进，被市场追捧，租金低的正在买卖博弈有进有出，租不出去的被赔本甩卖割肉认输。环京楼市就是当年的全通教育，今天把追高的投资者全都统统教育，促进了楼市的风格转换。

而政策面更是石破天惊，中央经济工作会议提出“要发展住房租赁市场特别是长时间租赁，保护租赁利益相关方合法权益”，这么明显的投资信号已经吹响，楼市开始步入与股市完全相同的投资风格，投资回报成为市场的王牌，因为房产就是一个城市的股票。

正是看到股灾时暴跌的全都是没有事迹支持的股票，所以决策层耽忧万一房价暴跌，还会是那些没有租金支撑的房价就会无人接盘，类似股市的跌停。而有租金支持的房产就会很安全，特别那些租金回报率高于银行理财产品的房产就是最 佳选择。由于当房产的租金收益超过理财时，就会有大量资金撤出理财涌进房产带来购买力。说明这类房产不但没有泡沫，还能带来高回报。

责编｜伯林

校订｜甘雨

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