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不差钱上市房企直面考验.鼓励

在房贷收紧、资本市场融资难度提高的背景下，房地产上市公司是否依然有底气说自己“不差钱”？

9月15日，当地产龙头万科的百亿元再融资方案正式宣告失败的时候，市场将更多的目光聚焦在了房地产上市公司的资金链上。

在银行房贷收紧、资本市场融资难度提高的背景下，房地产上市公司是否依然有底气说自己“不差钱”？

融资与再融资难上加难

2009年8月27日，万科抛出112亿元的再融资计划，市场质疑如潮。一年过后，备受关注的万科百亿元再融资计划无疾而终。至此，股历史上最大规模的增发方案宣告失败。

尽管万科董秘谭华杰公开表示，增发失败不会对公司项目投资产生影响，公司会通过其他资金渠道或者企业自有资金推进项目投资。但是市场普遍认为，与百亿元资金擦肩而过，对万科来说不能不说是莫大的遗憾。

事实上，自2009年10月份证监会严格控制房企与再融资以来，最近一年已罕见房地产公司的增发方案获批的案例。尤其是今年上半年公布增发方案的20余家地产类公司，到目前为止无一获批。

而对比目前A股情况来看知难而退，成为众多房企面对的无奈选择。5月份以来，、世贸股份、、、都主动撤销了融资方案。

而在资本市场融资的大门依然紧闭的同时，众多房企的另一融资渠道——融资，也因为银信合作的叫停，致使融资成本进一步提高。

除此之外，曾经是房地产企业应对严厉调控政策打出的擦边球——借壳上市的资产运作方式，今年以来也未有证监会审批通过的消息。

无论是去年9月欲意收购国信地产而公布重组方案的，还是今年4月公布的宋都集团闪电借壳ST百科，依旧在苦苦等待证监会的审批。

偿债压力缠身

在银行房贷收紧、资本市场融资难度提高的背景下，房地产上市公司是否依然有底气说自己“不差钱”？

截至8月 1日，112家A股上市房地产企业中报全部出炉。现金流方面，上半年经营性现金流合计－78 ．6亿元，较去年同期的 49．6亿元下降了11 ．2亿元。有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的 5家增加了一倍多。

存货方面，在今年上半年存货同比增幅排名前十位的上市公司中，有半数是房地产企业。其中上半年的存货规模达到了9 7．88亿元，同比增长了112．40%。年初，万科计划在2010年实现销售800亿元的目标，但上半年仅完成全年销售目标的45．9%。

在存货增加、经营现金流亏空的压力下，外部融资成为了上市房企支撑下去的救命稻草。

公开资料显示，上半年，A股房地产类上市公司的借款达 17亿元，同比增长56．46%，较2009年底增加了 2．06%。其中，长期借款为2487亿元，同比增长76．26%，较2009年底增加了 4．86%；短期借款为8 0亿元，同比增长16．90%，较2009年底增加了24． 5%。

业内人士普遍认为，在调控政策依然不明朗的时候，按照目前高高在上的资产负债率水平，靠跑马圈地支撑业绩的房企，未来势必面临巨大的偿债压力。

“招保万金”也差钱

与众多中上房地产上市公司相比，以万科、保利地产、招商地产、为代表的地产四大龙头公司的现金流状况也不容乐观。

半年报显示，四大房企上半年经营活动产生的现金流净额均为负数。其中招商地产经营现金流为－19．99亿元，万科和金地分别为－95亿元和－45． 6亿元，保利地产经营现金流甚至达到－2 ．5亿元。

尽管对于高负债运转的房地产企业来说，现金流为负实属正常，但是像保利地产出现－2 ．5亿元的亏空，在业内也属罕见。

对此，保利地产副总经理、董秘岳勇坚解释称，这是由于去年到今年上半年新增项目地价集中在今年上半年支付而产生的一个极端数值，并不代表公司面临资金困难。

截至2010年6月 0日，保利地产资产负债率高达76．7%。公开资料显示，公司目前有97．5亿元土地款和8 ．4亿元的建安成本未支付，而在未来一年内土地款与建安成本需要支付162亿元，1—2年内需要支付18．6亿元。

“目前公司账面资金125．5亿元，考虑到下半年的预售款，公司若要进一步扩张，将面临一定的资金压力。”银行证券房地产行业分析师丁文表示。

而在现金流压力凸显的同时，四大房企的存货也在迅速增加。半年报显示，保利地产存货较年初大增56%，万科和金地存货分别达到1115． 1亿元和45 ．6 亿元，环比增加2 ．81%、11．89%。