负债比率高达140柔软

谁的房屋维修金？

城市住宅维修高峰期或来临，万亿资金安全和保值增值问题凸显

本报 邓全伦 发自重庆

4月4日，浙江奉化产生塌楼事件，致1死6伤，又一次将中国建筑(601668,股吧)的质量问题推上舆论尖峰。

据*了解，垮塌楼房房龄仅20年，早在2013年12月就被鉴定为C级危房。但由于维修改造费用高达450万元，住户不接受，因此一再延误“医治”，终酿惨剧。

近年来，中国上世纪8九十年代建设的楼房频频成为事故主角，这1现实的背后，凸显了巨大隐忧：我国建筑的实际寿命，与设计目标有着相当大的距离。

2010年，住建部一名负责人称，我国部份新建建筑寿命“只能延续25—30年”。而据我国《民用建筑设计通则》，一般性建筑的耐久年限为50—100年。

日前，住建部启动对全国老楼危楼的安全排查工作。但众多观察人士表示，要避免更多悲剧发生，除政府普查、统一翻修，追责开发商，更应当激活用于维修房屋的公共维修基金。

统计数据显示，全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率却不足百分之一，常年处于“休眠”之中。问题是，启动这笔资金所需的条件苛刻，程序繁琐，远非常人能想象。

专家呼吁，公共维修基金的管理使用模式亟待改革。

万亿资金“休眠”

公共维修基金，也称“住宅专项维修资金”，是住宅楼房的公共部位和共用设施、装备的维修养护基金，被形象地称为房屋的“养老金”、“医疗保险（放心保）金”、“看病钱”。

我国的公共维修基金制度始于1998年，时年，建设部、财政部发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（下称“《办法》”），规定“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定”。

该项资金开始为非强制性缴纳，到2004年演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用之一。其缴纳标准也前后进行了两次演变：1999年起，购房者按购房款2%—3%的比例缴交；2008年2月，该标准被修改为“按当地住宅建筑安装工程造价的5%—8%缴交”。

16年来，全国各地依据原建设部的《办法》，相继出台了各城市公共维修基金归集、管理、使用的实施细则。然而，至今尚未建立起对公共维修基金的统计监测系统。住建部有关人士因此在接受*咨询时表示，对该项资金的全国归集总量目前并不掌握。

不过据媒体报道，浙江大学博士杨天保曾估测，我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额已超过6600亿元。而北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）等1、二线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国公共维修基金达到上万亿元。

2013年8月，央视《焦点访谈》亦表露，全国公共维修基金已超万亿元，但使用率极低，“不足1%”。

公开统计数据显示：截至2013年7月，北京市缴存公共维修基金348.1亿元，使用5.38亿元，而2005年8月之前尚未动用分文；截至2012年10月，广州市缴存约81亿元、使用8000万元，使用率0.99%；截至2012年1月，天津（楼盘）市缴存145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%。

来自山东省住建厅房产处的公然消息称，该省公共维修基金使用率普遍较低，全省部份城市甚至从未使用过。2012年该省调查的165个需要维修的住宅项目中，只有9个成功直接申请到公共维修基金。

公共维修基金使用率低，造成了大量资金“休眠”。我国多数地区目前并未明确规定公共维修基金保值增值的义务和，导致大多数城市的公共维修基金*率低于一年期银行的存款利率。据*了解，这笔巨资目前几乎都停留在各地银行的“活期账户”中。

据山东省的官方消息，当前该省各市的公共维修基金的存储，多数是活期存款或活期与1年定期相结合的方式，平均年*率不到2%，个别城市乃至不足0.5%。

新加坡国际大学客座教授郑伟军曾用“跑不赢"通胀率，抵不了"维修费"”来描述中国多个城市的公共维修基金的尴尬。“对普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供"存贷比"服务，无法给出资方带来相应的*，无论如何都是不公平的。”

审批流程繁琐

在海量公共维修基金“休眠”的另一面，是业主们渴望支用维修金，却遭遇种种“阻挠”的无奈。

这笔沉睡的资金为何难以唤醒？“这实际上是制度设计造成的桎梏。”重庆（楼盘）西南大学教授邱道持接受*采访时称。邱曾任重庆市国土房管局副局长。

按照国家相干法律规定，公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。小区没有成立业主委员会（下称“业委会”）的，由物业公司暂时代管，原则上不能动用；成立业委会后，则由之接收。

公共维修基金的提取程序一般为：小区公共设施发生损毁后，由业主向业委会提出申请，后者征得小区2/3以上业主的同意后申请使用；通过房产行政管理部门审核后，会同专业工程人员和物业现场查勘认证，符合规定后安排维修；维修结束后，由基金管理核心、物业和业主代表三方查勘验收，维修单位上报费用明细，基金管理核心审定后，由业主委员会盖章认可，公共维修基金*终才能被动用。

邱道持指出，公共维修基金的提取，首先面临的是签字难。

《物权法》第76条规定，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。

这一“双2/3”的特别多数表决原则，目的在于保障公共维修基金专款专用。但在多地实践案例中,由于共识难以达成，这1“安全锁”反而成了“拦路虎”。

北京市物业协会秘书长宋宝程对此感触颇深：“业主们对建筑物共有部份承当义务的意识欠缺，"事不关己、高高挂起"现象较突出。还有部份业主对维修金存在"惜用"意识，再加上对物业公司不信任，要想完成"双2/3"签字太难！”

其次是审批流程繁琐。在2/3业主同意的基本条件到达后，还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批和付款九个步骤，才能拿到申请资金。

以北京金港国际小区为例，“公共维修基金是多头管理，这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理。”该小区业委会主任于志红称，一圈走下来就得一年多，之前做的预算到批下来时，因物价、人工费上涨早已不够用了。

这样繁琐的流程，能走到较后并申请成功，无疑需要极强的耐心。据北京丰台区芳古园小区物管公司人员贾红霄介绍，2012年对芳古园二区的电梯维修，申用维修基金历经一番曲折—“征得2/3以上业主同意花了2个月，主管部门审批使用申请4个多月，拿到维修基金又用了半年”。

如北京芳古园小区这般荣幸的并不多。邱道持表示，部分地区相干法规实行不严，一些较旧的小区建成时相关规定还不完善，造成业委会机构不完善，住户缴纳维修基金参差不齐，维修金账户无款现象普遍，维修金的申请使用就成功不了。

《中国*》社会调查核心2013年12月所做的一项调查显示，仅5.9%的受访者确认自己所在小区用过公共维修基金，71.3%的受访者表示“没用过”。

现实中，公共维修基金的使用率低，大量资金沉淀，资金管理部门又很少主动及时向业主告知账目信息，这种不透明让人打起了这笔巨额资金的算盘，挪用、滥用情况频现。

据媒体报道，南京市的一个小区，曾有近300万元的公共维修基金利息被当地住建部门挪作他用。

2006年10月，广州一笔250万元的房屋维修基金不翼而飞，业主们发起一场范围浩大的追讨活动；尔后，60个小区业委会联合追讨，发现维修基金总额达60余亿元。

2007年，上海查处了房屋维修基金涉嫌违规炒股事件，市值近8亿元。

2009年，北京市住房资金管理核心矿务局分核心原主任范子林挪用400万元公共维修基金炒股，获刑16年。

让死钱变活钱

“我国城市大量住宅进入15年维修高峰期后，小区申请动用公共维修基金的情况会越来越多。”在中国人民大学制度分析与公共政策研究核心研究员舒可心看来，公共维修基金管理使用的改革应放在更加注重管理主体、提升透明度等方面，以探索更合理的管理模式，来规范住房维修基金的使用。

事实上，为了更好地“唤醒”公共维修基金，我国多地已在积极探索，试点“急救”方案，开设“绿色”通道，缩短审批流程。

（楼盘）等地探索推行业主表决电子投票系统，以破解“双2/3”决策困局。在济南的一些小区，遇有公共事务需要表决，业主便会收到短信，可通过、络投票，投票数据直传管理部门，提高了业主的投票率。

浙江省出台的新规则实行“倒1/3”表决模式：公共维修方案公示以后，只要反对的业主不超过1/3就算通过。

（楼盘）市则规定，市民已购买产权的房屋，在动用房屋维修基金时并不需要所有邻居签字。进行预算后开始公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。

北京市建委更是推出6项措施，因暴雨而漏雨严重的小区，可紧急启用公共维修基金，而无需经过2/3以上业主同意。

天津制定了《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》，以应对突发事故。

针对公共维修基金管理中存在的未缴缺口，郑州（楼盘）市已在部份老旧小区试点补建维修基金制度。

但也有评论认为，上述新做法只是情势变化，并存在和现行法规相抵触的嫌疑。而且，也可能堕入集体行动困境。比如作为公共部位的楼顶漏水了，短期内的直接受损者只有两三户，但1/3以上的业主反对动用维修金，也没办法。

问题的关键其实是，维修是一种常常行动，且往往要应对迫在眉睫的损害，每次都通过表决来决策是行不通的，应该集中决策。但公共维修基金是业主分散缴纳的，只能通过“拜托-代理”机制来解决其管理问题。

那末，谁应该是管理的主体？

当前公共维修基金是由政府主管部门管理的，但法律上并没有肯定政府部门就是受委托人。而且维修基金是强制征收的，不符合“拜托-代理”的自愿性质。因为小区的公共部位伤害并不影响政府部门利益，所以后者没有使用这笔钱来解决问题的动力。这就致使问题久拖不决，而且还存在严重的侵占、挪用风险。

北京大学法学院房地产法研究核心主任楼建波认为，公共维修基金是业主缴纳并预期为业主所用的，所以从产权角度来讲，业委会作为管理者是*名正言顺的。

在国际上，业委会管理维修基金已成为通行方式。我国现在的问题是，业委会机制很不完善，很多小区都没有，其法律地位和也不明确，所以不能急于求成。

楼建波建议，我国目前具有的第1批公共维修基金使用完后，宜逐步改为由业委会按年度收缴，每年由业委会作出收支计划并予以实行，逐步解决资金的安全性和保值增值问题。

在公共维修基金的保值增值方面，美国采取了市场化操作。业主缴纳的公共维修基金由基金公司负责管理，如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，后者到市场上寻觅维修公司进行维修。资金闲置期，在留足15%的资金后，可以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

为此，中投顾问产业研究部经理郭凡礼建议，我国各省市可以统筹公共维修基金账户，将资本集中托管，提高资金增值*率，以面对即将到来的资金使用潮。

比如，允许公共维修基金的结余资金进入低风险信托、优良公租房等政府主导项目；展开业主参与分红等试点，以增加*、盘活存量；此外，还可以采取部分基金定期存储以及招投标引入银行竞争机制的方式，提高资金的增值*。

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