幸福快乐地产路径依赖预测10年新开工1192亿平依依不舍

地产：路径依赖预测 10年新开工11.92亿平方米 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

路径依让现场为一袭白衣的美女翻译捏了把汗。没想到美女翻译张蕾转过头来与发言人交流赖预测：10年新开工11.92亿平方米从过去10年数据看，新开工数据具有较强的周期性规律从过去10年统计局公布的各月累计新开工数据中我们发现以下三大规律：

（1）各年12月出现本年度的极值，环比增速亦出现极值；（2）年内各月新开工水平从年初到年末整体均呈下降趋势；（ ）从长期来看，新开工各月环比增速的波动具有较强的周期性和规律性。因此我们认为由于开发商新开工决策模式，统计局统计规则等原因，新开工各月环比增速在年内的波动总是沿着一定的路径运行着。

运用历史均中国将继续坚持走和平发展道路值的方式预测未来新开工增速实证检验效果良好我们运用全国新开工历史同一月份环比增速均值预测下一年份同一月份的新开工环比增速，并运用一元线性回归的方式对每年12月出现的规律性预测错误进行修正。通过将2005年至2009年的预测值与实际值相对比，实证检验结果良好。

预计10年全年全国新开工面积11.92亿平方米，同比增长 . %我们预计10年全年全国新开工面积11.92亿平方米，同比增长 . %。年内各月新开工同比增速水平呈现年初继续增长，二季度开始同比增速逐步回落的态势。

维持行业“谨慎推荐”的投资评级。

10年短期内新开工同比增速上涨主要是来自开发商补库存以及09年下半年拍得土地的开工需求，但是由于宏观政策面趋紧加上加息周期的临近，10年商品房销量将出现同比下滑，各月新开工同比增速也将因此受到一定程度的拖累。为此我们维持行业“谨慎推荐”评级。

2010年新开工面积预测结果本报告的独到之处运用路径依赖的经济学思想预测未来新开工环比增速运行轨迹一年该行业与上证综指走势比较2010年02月02日资料来源：国信证券经济研究所相关研究报告：

分析师：黄道立: 08 -18 0E-mail:huangdl@分析师：方焱: 0648E-mail:fangyan@分析师：区瑞明: 08 -185 E-mail:ourm@独立性声明：

作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。

资料来源：国信经济研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧Page2投资摘要关键结论与投资建议我们预测10年全年新开工面积11.92亿平方米，与09年相比同比增长 . %。

全年新开工同比增幅不大，且各月累计同比增速在年内表现出前高后低的运行模式。我们认为其主要原因是：（1）目前全行业库存水平处于历史低位，开发商仍有补库存的需求；（2）09年下半年土地市场热络，目前国家又禁止囤地，因此09年新拍土地在短期内有较强的开工需求，在数据上反映便是新开工同比增速的继续增加；（ ）目前全行业政策偏紧，且随着加息周期的到来，信贷收缩，10年房地产行业销量将受到影响，开发商会逐步根据行业销量水平对新开工计划进行修正，因此，随着10年商品房销量逐步呈现同比下滑的态势，新开工水平也会逐月下降。

核心假设或逻辑我们做出上述预测的假设是开发商新开工决策模式和统计局对新开工的统计方式短期内不变，则新开工单月环比增速将继续沿着历史呈现出的规律路径运行。

与市场预期的不同之处首次运用路径依赖的思想，通过总结历史新开工单月环比增速的运行路径对未来新开工单月环比增速进行预测，从而达到预测各月新开工面积的目的。

预测结果变化的催化因素随着行业调控政策效果显现，重点城市房价出现调整，政策对地产行业的打压力度将会逐渐减轻。若此，销量的下滑幅度可能低于原先预期，从而下半年新开工的同比下降幅度也会减小。

核心假设或逻辑的主要风险运用路径依赖的方式对未来进行预测，无法对出现的突发事件进行及时的修正，若未来行业出现较大的超预期变化，将会使预测结果出现较大的偏离。

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧

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