行业商业零售国内最大实体龙头上市模式创新引领

商业零售：国内最大实体龙头上市 模式创新引领行业发展 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点：

集团孕育多元业务，物业资产首次上市万达集团包含商业地产、酒店、连锁百货及文化娱乐四大主业，201 年资产规模达 800亿元，营业收入1866亿元。2014年集团公司分步上市步伐显著加快，中国认为11月底旗下万达院线A股IPO申请过汇，12月底万达商业携旗下万达广场、万达城、万达在澳大利亚新南威尔士州的默里姆布拉(Merimbula)酒店等物业资产登陆港交所。万达商业目前投资物业面积达1470万平米，排名全球第二，物业销售合同收入排名中国第三，业务布局已经覆盖中国29个省份，在112个城市拥有178个物业项目，目前已完工的万达广场有71座。201 年万达商业营业收入达868亿元，净利润为249亿元。

顺应需求变化，主导业态升级作为商业物业开发及运营商，万达商业业态定位一直走在市场最前端：第一，根据市场格局变化，积极调整业务布局。公司以旧城改造切入市场，最早践行跨区域扩张，率先提出多功能综合体定位，持续践行体验型商业物业设计理念；第二，根据消费者需求变化，升级万达广场模块。02、0 、06年打造三代万达广场项目，无论从体量还是从业务模块，持续顺应且逐步领先消费者需求变化，未来基于城市文化旅游而打造的万达城将成为业务模块升级的再次践行。

招商融资创新，助力快速发展从2002年正式进军商业地产，不到12年时间，公司成功开业71座万达广场，并于6 个城市有88座在建项目，急速扩张、快周转使得万达成为业内传奇，我们认为这背后有两大创新作为支撑：第一，订单式招商模式。公司长期锁定优质供应商，利用这批主力店吸引中小商铺入驻，并采取先签约后开工模式保证招租率达99%；第二、以售养租融资模式。公司坚持核心物业自持，配套商铺及住宅出售，同时大体量开发低成本拿地，商圈培育提高物业售价，双重效应加速资金回笼，提高滚动开发速度，公司万达广场平均开发周期为.5年。

背靠文化电商资源，估值具备升值空间根据公司48港元发行价以及招股书2014年EPS初步预测（6.79港元），万达商业对应2014年PE为7倍，行业可比公司估值在 倍。另一方面，根据戴德梁行对公司商业物业的重估值，我们估算，截止2014H1公司每股RNAV为91港元，对应发行价有47%折价空间。我们认为，公司拥有国内最大实体入口渠道，201 年客流为12.2亿人次，未来将持续受益集团文化旅游产业以及O2O电商业务的深入布局，其渠道价值以及估值水平均具备提升空间。