房贷降息红利效应已显现没必要着急提早还款.源泉

房贷降息红利效应已显现 没必要着急提早还款

对用按揭贷款的买房者来说，从这个月起，每一个月的月供将会剩下一笔。2012年，央行连续两次降息，5年期以上贷款的基准利率累计降了0.5个百分点，到6.55%。以贷款额度100万、期限20年、等额本息的还款方式为例，每个月将节省利息298元。而对于想提早还款的购房人，专业理财人士也提出了建议，如果之前已享受到了房贷打七折优惠的，还是选择其他理财方式更加合算。目前银行利率调剂有三种方式：1是央行基准利率调剂后，贷款利率从次年1月1号起执行新利率；第2种方式是，还款期限每满一年期，就调整执行新的利率；第三种是和银行约定，一般在基准利率调整后的次月就开始履行新利率。

目前，国内绝大多数银行都采取“次年1月1号起调整利率”的方式，这也就意味着，从这个月开始，很多购房人就可以享受到2012年两次降息带来的实惠。但银率分析师闫博锴却提醒，购房人较好跟贷款银行再次确认还款金额，以免还款金额不足，造成贷款逾期。

闫博锴：首先要跟贷款银行去确认自己的还款方式，每个银行的贷款月供都在银上有明细，大家可以通过银确认一下新一年还款的金额具体是多少。另外，1月份的还款还是先按照上个月还款的月供数，这样最少不会让自己产生逾期。

尽管月供将减少，但采访到的很多购房者却对此并不敏感，认为几百块的节省对自己的生活改良意义不大。

购房人1：关键问题是我没有感觉啊，你知道为啥么，差额太小了，少交钱肯定是有好处，但你说它有感受么？其实没有吧，现在吃一顿饭1两百块都打不住。

购房人2：说实话啊，对这个概念并不是很强，3四百块之内的，理财观念特别差，没什么太大感觉。

以往所有的络游戏中购房人3：其实也没啥影响，你想一想两百块钱在工资里的比例其实是很低的，反而是物价上涨的压力如果控制住了，你没有感觉到生活本钱在不断上升的话，意义更大。

在新的一年，还有很多人计划把手中攒下来的资金用来提早还房贷。暴女士是一家报社的，从今年起，她每一个月将节省月供330多块钱，但她还是决定要提早还款，而压力主要来自于父母一辈。

暴女士：其实我们两个年轻人倒觉得提不提早还款影响没有那么大，关键是买房是件大事儿，不光涉及到小两口儿，像双方的父母，他们就觉着不管欠谁的钱，也不愿意欠钱，总觉得心里不踏实，家长也会帮忙，他们手头有闲置的钱，也是希望帮助我们尽早还上。

还清房贷、尽早体验“无债一身轻”的感觉是很多年轻人的追求。但在银率分析师闫博锴看来，提早还款也要理性为之：首先，要根据还贷时间长短来判断，如果是定额本金还款方式，并且还款时间已经超过贷款期限的三分之一，或是定额本息还款方式，而还款时间已超过贷款期限的一半，这种情况下，就没有必要提前还款，由于前期的还款，大部分偿还的都是利息，后期的还款要开始还本金了，即使提前还款，也并不会节省多少利息。

另一种情况就是，如果购房人享受到了打折的房贷利率，那就可以把这部份资金用于理财*，综合*其实是要高于提前还款所带来的利息节省的。

闫博锴：之前采取公积金还款，或者是享受贷款利率七折的，打完七折以后，利率是4.58%，而同期5年定期存款利息也到达了4.75%，其他的一些理财产品可能比4.75%还要高，所以不必要提前还款，可以选择买理财产品或做定投更好一些。去年6月8日和7月6日，央行连续两次宣布降息，5年期以上贷款的基准利率将从2012年年初的7.05％降到6.55％，累计降了0.5个百分点。由于目前多数银行的住房按揭贷款利率按“次年调剂”的方法计算，即从利率调剂后的第2年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率履行。所以多数老贷款购房者本月起能享受到降息以后的实惠。

据北京中原市场研究部计算结果显示，以贷款额度100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例，如果依照调整前7.05％的基准利率计算，月还款额为7783元，但是如果按6.55％的基准利率计算，月还款额为7485元。所以新利率执行后，这样的贷款购房者每个月将减少还款额298元。

此外，对于等额本金还款已经超过5年的贷款者不宜提早还款。因为贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说已比本金更多。

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