高考加油地产估值有安全边际政策无风险隐患魏家

地产：估值有安全边际 政策无风险隐患 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点本报告简要分析四个问题：一是房地产公司的业绩增长如何，二是目前的估值水平如何，三是政策调控的影响如何，四是住房市场的需求前景如何？结论： 01 年业绩增长确定性强，从目前的销量和房价走势判断2014年业绩尚可，动态估值的安全边际非常高，最新一次政策调把问题一一解决。控的边际效应已经弱化，销量、房价和股价对政策的反应一般，中长期需求依然强劲支撑房地产市场良性发展，房地产板块具有较好的投资机会。

业绩增长的确定性高。2012年房地产板块预收账款余额依然保持较快增长，达到26.2%，从单季度看，2012年4季度、201 年1季度增速在提升，同时，201 年收入锁定率（2012年底预收账款/2012年收入）高达105%。目前的楼市成交量以及房价维持在较高水平，假设在1年后交付结算，将确保2014年收入增长，同时售价的提高决定了未来结算毛利率有望见底回升。

估值具有安全边际。2011年9月至201 年5月，房地产板块的PE(TTM)在1 至17倍之间振荡，目前的PE估值为14倍，但动态去看不到1 倍，估值处于底部区域，是一个较好的布局时机。万科A的PE（TTM）为9.2倍，201 年预计业绩增长24%，动态PE仅7.6倍，而从历史数据看，8倍PE是估值底线。保利地产的PE（TTM）为9.1倍，201 年预计业绩增长29%，动态PE仅7.2倍，而从历史数据看，8倍PE同样是估值底线。

政策调控的边际效应已经弱化。此轮调控一次比一次严厉，最终导致了2011年及2012年上半年楼市的低迷。从房地产板块的市场表现看，2010、2011年均有明显的下跌，整体下跌幅度甚至达到50%，直至2012年1季度才真正确立此轮调整的底部。201 年1季度出台新一轮调控湖人队压力不可谓不大。赛前湖人队主教练德安东尼召开了发布会接受了的采访。政策，但政策影响的边际效应已经弱化，一是销量下跌的幅度有限，二是房价上涨的趋势未能立即扭转，三是房地产板块的调整幅度有限。

房地产中长期需求强劲。截至2012年我国仅有不到5 %的人口在城镇工作或生活，这与美国的80%、日本的90%相比，我国城镇化的空间仍旧非常大，对城镇住房仍有很大的需求。2000至2012年，我国新建商品住房销售面积约7 亿平方米，按2011年我国城市人均住宅面积 2.65平方米计算，2000年以来新建住宅仅能满足2.24亿人口的居住需求。

风险提示。楼市调整幅度超越预期；市场资金面紧缺超预期。