上海投资客集中抛盘区域领跌二手房市场.源泉

同时大型货车和铲车经常往返新政出台已超过两个月，上海二手房市场价格走势已现分化：投资客较为集中的长宁古北、徐家汇、南静安、川沙“迪士尼”等板块里，投资客抛盘占新增挂牌量六成以上，其成交均价也较新政前高点滑落了10％－20％；相反，一些自住率相对较高的区域，如浦东联洋和川沙老镇等地，目前自住客比例高达70％－80％，而当地二手房价水平在小幅下调后已呈企稳迹象。

活跃板块次新房价普降一成多

21世纪不动产、福美来、易居臣信等多家中介机构统计数据显示，在多个投资客盛行的板块里，投资客抛盘占新增挂牌量六成以上，其二手房价格目前已普降一到两成。

以南静安板块为例，该地次新房主流价格已回归至 ．5万－4万元／平方米，较新政之前已下降一成以上。据21世纪不动产上海锐丰成都北路分行经理沙耀明介绍说，6月南静安板块新增挂牌量环比增长约15％－20％，其中投资客抛盘占比约七成。事实上，新政刚刚出台之际此类业主们就对政策调控十分敏感，一个月内就有5％左右的让价；进入6月新房市场的降价现象使得他们再度做出 ％－5％的让价，较新政前累计有10％－15％的让价空间。不过，正是得益于价格的松动，南静安6月成交量环比增长了近两成。

另有川沙迪士尼板块为例。去年迪士尼明确落户浦东，曾给川沙房价带来一轮大涨，集中了大量投资客。不过在进入政策调整的低迷行情后，涨幅较高的江镇、施湾次新房项目正在领跌川沙楼市。据了解，江镇里标杆楼盘天和湖滨，去年5月其二手房价格基本在7800元／平方米左右。随着一批投资型客户入市，短短一年内，该楼盘二手房价已上涨至1．55万元／平方米。新政出台后，该楼盘成交价逐渐回落到1． 万元／平方米，降幅已达16％，领跌局部市场。

自住为主板块二手房价维稳

相比于南静安板块，联洋板块也因聚集了多个中高档住宅小区而闻名。“不过，走过数年前的投资高峰期，联洋板块目前的自住比例已高达70％－80％，降价抛售情况罕有发生，因此价格松动也并不明显。作为一个高品质居住社区，联洋板块在低迷行情下仍吸引了为数众多的潜在客户，且多为刚需改善型的‘熟客’。”21世纪联洋门店业务员称，“一旦具备相当性价比的‘特价房’出现，他们往往会及时入市下单。挂牌房源只要有超过5％的让价即可成为市场争抢的焦点。”

数据显示，新政推出后第一个月，浦东联洋板块成交量便环比下跌60％－70％，6月成交量也维持在较低水平。但截至目前，该板块房价并没有继续下行的态势，业主也仅提供2％－ ％的议价空间，主流成交均价保持在 万－ ．5万元／平方米。

而区别于上文的川沙迪士尼板块，川沙老镇也一直是个自住率非常高的地区。据了解，该地区的二手房买家几乎都为刚需及改善型需求，并以在张江高科技园区工作的白领为主。受此影响，一套总价90万元左右的小户型老公房，业主仅会做出 万－5万元的让价。尽管如此，需求的旺盛仍使得此类房源的交易占比达到七成，并支撑板块6月的整体交易量环比增长20％。

提醒 购房策略应“区别对待”

在目前整体房价有待调整的形势下，面对不同板块、不同物业类型的待售房源时，买家须有“区别对待”房价的认知态度，不可“一刀切”。在投资客集中、新增挂牌充裕、房价仍有下行压力的板块淘房，买家可采取较为强势的议价方式。

不过，在一些以低总价、小户型房源为主的区域，买家应务实并及早出手。因为这类房源需求量大，并具备了相对更强的抗跌性。其房价的进一步下降，只有待于外部因素的改变，如整体房价水平的进一步大幅松动。