地产库存去化的起点二牛

地产：库存去化的起点（二） 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

珍惜服装、装备、武器等等都会出现在商城中 事件：12月18~21日，中央经济工作会议召开，与房地产相关的内容主要包括：

1）完善汇率形成机制；2）落实和提出不良资产处臵政策，资本市场配合兼并重组； ）加快农民工市民化，租售并举的形式提高租房或者购房需求，并发展租赁市场；4）鼓励开发商适时降低商品房价格；5）取消过时的限制性措施。

其中，与 ）相关的农民工市民化、库存去化的点评，请参考我们此前的报告《库存去化的起点---对中央政治局会议的思考》。

自然资源是最大的资金蓄水池，稳定汇率是未来房地产市场的关键土地是自然资源中最主要的组成部分，在其成为商品房或者农地之前，是不需要有资金投入的，而一旦用于开发，则需要大量的资金投入。参考任何国家的表现，汇率升值期往往伴随了房地产市场的大牛市，即便是在已有泡沫的基础上可以继续吹。所以，在国内目前的经济转型情况下，保持人民币汇率的稳定，是房地产稳定的基础。（房地产发展和汇率的关系，可以参见我们的年度策略报告《融合，创新，觉醒》）房地产行业必将整合，LBO（杠杆收购）即将全面开花房地产行业整合需要大量资金，在众多房企转型轻资产后，需要一己之力吃掉市场份额的难度较大。2014年，中国房企TOP100的市场份额为 8%，而未来10年，如果行业均整合到这100家开发商中，那么需要以当前2倍的体量去扩充现有的房企，在整个社会资金充裕的情况下，LBO的收购方式将成为普遍，大多将以房地产基金的形式进行成立。（关于杠杆收购，请参考我们的报告《房地产基金：别人有的，我们也一定有---房地产金融专题研究系列之经验篇（二）》，典型公司为黑石）开发商如果降价则是市场行为，要改变量价齐跌需要金融创新金融创新，将成为2016年房地产传统行业的最大关键词，不仅仅是在营销环节，而是项目、公司、乃至收益权的资产证券化，资金不再为王，房地产和金融最紧密结合的序幕已经拉开，看好嘉宝集团。

以房地产市场的资金为基础，向其他产业的倾斜，都将带来巨大的机会，去库存的进行必将导致这一过程加剧，从政策上2016年是去库存的元年，那么也就是房地产行业资金逐步导入其他产业的大年，看好沿着房地产行业延伸的医疗、教育、文体等行业的并购机会，相关公司包括华业资本、世荣兆业等。