地产库存去化的起点覆盖

地产：库存去化的起点 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：12月14日，中共中央政治局会议召开，对2016年经济工作进行了分析研究，其中，与房地产相关的包括：1）明确化解房地产库存，要通过加快农民工市民化；2）再次强调户籍城镇化率； ）重视计划生育。

存量房产28万亿，确实能够消化按照国家统计局自1998年房改以来的数据，当前已开工未销售的全行业库存为28亿平方米。作为对比，我们估算全行业住房面积为160亿平方米，对应的户籍人口人均居住面积约 平方米，低于正常的应有的 5平方米，也即即便按照仅有的4.9亿户籍城镇人口，当前的人均居住面积也仅基本满足需求。

而目前，常住人口口径的城镇人口有7.5亿人，较户籍人口口径多出2.6亿人，按照当前的库存测算，人均面积只有10平方米，即便考虑到有大量人群会因为极低的租金收益率而选择租房，这样的需求也是可以通过提高住房自有率来消化这部分库存。

但自然消化时间过长，大量开发商将面临资金链风险以上库存按照当前的销售速度，对应的去化周期约 年，考虑到未来的需求增长概率并不大，所以从时间上，库存去化存在较大困难。同时，由于地方政府的土地出让仍将继续，所以，要在十三五规划中的5年内化解，难度将继续提升。

小琳把自己的居室安在一楼的套间里 今年因为利率市场化，使得开发商的资金成本大幅下降，当前新增贷款利率可以在7%左右，上市公司的利率更低，但若考虑5年的库存去化，则有平均 年的债务期，那么对应的财务费用总计也达到了21%，而目前房地产行业的毛利率水平回落到25%左右，因库存去化变慢带来的利息费用支出，将对大量开发商带来极大挑战。

提高户籍城镇化率是一种方式，但最终还得需要其他政策支持我们在2016年年度策略报告中做过非常详细的分析，提高户籍城镇化率是提高住房自有率的措施，因为中国的户籍管控，使得教育、医疗等公共服务需要依靠户籍来解决，而不能跨区域进行，所以提高户籍城镇化率就相当于固化了人口流动，自然就会增加住房自有率。

然而，依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价，存在一定的风险，所以，我们认为，未来还需要其他政策支持，而在这之中，可以依靠的预计将集中在金融创新领域。同时，本次会议提到了“市场出清”、“保持有效投资力度”等，对房地产在十三五规划中的政策存在一定预期。