地产广厦万间却看他山焕颜哈

都体现为 一区多园 的特点。1月19日 地产：广厦万间 却看他山焕颜 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

我国以三五十年走过了国外百年的工业化进程，在探究我国的各类城市更新所面临的机遇与挑战之前，我们先借鉴海外经验。从国外城市更新的理论演进来看，更为精细、多元化的更新目的，核心在于在城市中第三产业替代第二产业成为发展的主要载体后，人的因素成为更主要的价值考量。以国内可借鉴程度的维度，我们主要对洼地改造、港口更新、产业文化资产再利用以及园区再造等四大命题五个案例进行研读。

“洼地”升级改造——城市死角重生城市洼地改造的内核在于最初的合作模式达成。东京六本木城市更新是当时世界上最大规模的民间更新改建案，耗资2864亿日元，历时17年，而前期为取得民众支持用时14年。精耕合作之路为基础，业态重生提升区域宜居性，最终达成共赢，对区域经济展现巨大拉动效应。

城市功能置换——港口更新改造，区域变奏产业分布随城市边界扩张而变化，旧产业区产生功能置换需求。

港口更新因其滨水区位优势深具可塑性。汉堡是欧洲最大经济体国德国的最大港口，1997年开始，政府着手规划海港重建。项目展现三大亮点：1.政府统一布局，私人资本主力；2.产业转型，环境优化为核心； .渐进式开发，区域活化性能高于快速增值。

城市功能置换——嫁接文化产业，主题切换产业文化资产再利用是功能置换的另一大方向。台湾是后工业化时代的文化产业崛起的一大典范。自98年起台湾开启了一场自上而下、旷时十余载的文创产业培植，直接引导文化产业逐步替代传统产业产生经济拉动效应。正因文创的成功运营，旅游业已经成为台湾一大产业。在文化产业嫁接过程中，完整的分工、辅助与联盟机制值得借鉴。

园区更新再造——产业调整升级筑波科技城与美国尔湾市同为以高科技为主导的产业新城，相对而言尔湾的发展要更为突出。这主要因为两城的导向不一。筑波是以政府计划导向为主，而尔湾则是市场化导向，这直接影响了城市配套以及产业结构等。我们认为园区再造，政府应势利导以及政策扶持不可或缺，但是市场化导向更为有效。

结语借鉴他山之石以攻国内种种，是我们精选研读以上国外成功案例的原因，海外篇为我们复合地产系列专题之一，国内正在如何演绎，涉及工业地产、产业园区的推倒重建，同样站在转型端口的房企又将会面临什么机遇，这将是我们后续系列详细分解的重要命题。