银河证券国际经济周报美房地产持续繁荣计划

银河证券：国际经济周报 美房地产持续繁荣 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心要点：

10月美国SP/CS全国20座大城市房价指数同比上涨6.4%，继9月后再创2014年7月以来最大同比涨幅，11月成屋销售年化户数创将近11年新高，销售增幅创2006年12月以来新高；11月新屋销售户数创2007年7月以来新高，环比大增17.5%；11月新屋开工和建筑许可急升至逾10年高位，12月份NAHB房产市场指数初值为74，环比上升5个点，同比上升5个点。创出历史新高。美国房地产大幅上升，量价齐升，自2012年开始见底上涨以来，连续5年繁荣的主要原因是，在过去10年来，美国的新屋开工与营建许可数量，只有战后70年平均水平的6成左右，新增供给不足。危机过去之后，美国的总人口增加了超过1000万人，就业人口增长了超过800万，加上失业率创17年的新低，薪资不断增加，对住房的需求不断上升。

金融危机后前5年消化了上一轮的过剩库存后，后5年房价连续大涨。目前新屋库存为4.6个月销量，而成屋库存仅为3.2个月的销量，为近30年来最低。2017年底待售房源较上年减少了12%。预期美联储会在2018年加息次，标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能达到4.5%。按历史标准来看还是非常低，在持续加息的环境下，2018年的美国楼市将再创新高。

2010年7月10日 11月日本失业率下降0.1个百分点至2.7%，为1994年12月以来的最低水平。主要是由于经济强劲增长导致劳动力短缺加剧，经济连续5年增长，但厚生劳动省公布2017年日本国内的新生婴儿人数为94.1万人，连续2年跌破100万，创下有记录的1899年以来最低纪录。死亡人数将达到二战后最多的134.4万人，新增人口净值超过负40万人，连续11年出现人口自然减少。11月CPI同比上涨0.6%，11月份工业生产环比上升0.6%，11月家庭支出同比增长1.7%，零售同比上升了2.2%，经济逐渐恢复。