房地产调控仍从紧价跌成定局.源泉

除主办方运营商电信与芯片巨头高通“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”。从国务院常务会议的表述看，中央对目前房地产形势的认识是非常清晰的。

7月12日，国务院召开国务院常务会议，研究部署继续加强调控的工作，未来主要抓两个方向：一是“有则严之”。严格落实以限购、限贷、限外的“三限”为主的调控政策，已实施住房限购措施的城市要严格执行；二是“无则加之”。一些房价上涨过快的三线城市要出台限购政策。这意味着部分上涨过快而未出台限购政策的三线城市将首当其冲。从以往的经验来看，此次国务院常务会议后，部委和地方的细化调控政策将陆续出台。可以预计的是，三季度会有新的三线城市出台限购令。

此前，业内倾向于认为，房地产调控已经取得初步成效，量价的实质调整只是时间问题，政策或将维持现状。而新国五条的出台略超出市场预期。目前，行业基本面已经进入到僵持阶段，一线城市调整已经开始，实质性降价开始普遍出现，并逐渐由一线向二线城市蔓延。正如常务会议所言，“房地产调控处在关键时期”，而政策选择在这个阶段进一步收紧，说明决策层对目前的房地产市场调整并不满意，基本面需要加速调整。

此举也表明至少在目前阶段，决策层对经济下滑的担忧让位于房地产调控总体目标的达成。在房价没有出现明显回落之前，任何“政策见底”的判断都显得过于乐观。

边际效应递减

今年前6个月，全国商品房销售面积累计同比增长12.9%，商品房销售额月累计同比增长24.1%，由此测算，全国商品房价涨幅6月环比提高约2. 个百分点，说明未限购的城市尤其是三四线城市房价上涨压力很大。

由于目前地方政府普遍存在财政压力，据此判断，限购范围并不会大面积增加。通过对部分二三线城市上半年房价同比及累积涨幅进行梳理后发现，同比涨幅超过5%的城市有2 个，其中岳阳、丹东、秦皇岛三市同比涨幅超过10%，被实施限购的危险系数较高。

对上市房企而言，其项目主要集中在已限购的城市，就算继续扩大限购范围，对下半年整体销售的边际影响较小。招保万金四大龙头分布在目前不限购的城市的项目面积占比最低只有10%，最高只有27%。比如万科，即便其项目所在地的所有未出台限购的城市都全部出台限购令，假设因此那些城市的销售比原来预期的低50%，而万科的销售只会低于预期的14%，而且实际的情况不会这么差。由此看来，本次政策的边际效应弱于年初的限购政策效应。