地产库存要去日子要过计划

贵州 地产：库存要去 日子要过 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

事件：11月10日，习主席召开中央财经领导小组第十一次会议，会议提出房地产要去库存、推进农民工市民化、提高户籍人口城镇化率、引导控制城市规模、加强市政基础设施建设。

去库存就是去不良，依靠并购是王道我们测算98年房改以来的已开工未销售数据，全国隐含住宅库存为29亿平方米，按照目前去化速度隐含去化周期2.7年，远超所谓的8~16个月的正常区间。如果按照通常市场上统计的房管局已拿证未销售库存，当前周期处在11个月，对比出来，可以看出存在大量的已开工未拿证项目，按照比例计算约19亿平方米。

由于均为早年拿地，在经历楼市牛市，这些项目从是否赚钱的角度来说均很赚钱，但是问题出在去化上，也即开发后无法售出，考虑到已开工地块大多通过四大资产管理公司、房地产信托、房地产私募基金等金融机构做抵押融资，可能会出现较多隐形坏账，具备品牌溢出效应的公司未来可通过与相关金融机构合作的形式来进行处理。

控制增量城市规模，提高户籍人口城镇化会固化人口流动按照国土部要求，人均建成区面积要在100平方米以内。目前全国城镇建成区面积为4.4万平方公里，按照要求容纳4.4亿城镇人口，相比于当前超过7亿的城镇人口，目前的城市规模本质上并不大。

但是，如果从城区增量和人口增量上对比，当前新增部分的人均使用面积达到1 平方米（援引新华过去报道1），在当前城镇化减速的背景下，城市规模的扩张确实成为管理半径扩大的困境。

下一步工作是将已经在城镇的常住人口市民化，本质上，户籍是制约人口流动的枷锁，不利于当前经济的发展，但是在流动之前先有基本的生活保障，因为目前国内户籍基本就等同于享受当地公共服务的权利。

库存要去，投资要稳，日子不好也要过下去我们认为，当前房地产市场呈现的销售增速下滑将持续，所以2.7年的库存去化周期意味着土地出让要少，然而这种减少政府收入的行为是难以预期的，未来的市场看点在于有能力的开发商来盘活存量，当前的高地价降低企业拿地意愿在控制土地出让数量的情况下是已有的最优方式。看好具备良好品牌的开发商通过与信托、四大资产管理公司合作等方式解决当前的楼市困境，更加利好龙头企业，包括万科、保利等全国龙头，和建立中高端形象的区域龙头。