方正证券德国地产十余年调整对经济和股市冲

方正证券：德国地产十余年调整 对经济和股市冲击较弱 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

本轮中国房地产调整自201 年4季度开始，已有 个季度，中国地产调整恰逢经济增长换挡期以及结构调整期，叠加人口结构的变动，市场对地产调整对经济冲击仍然非常担忧。德国在1996至2008年的经验具有参考意义，即德国地产和建筑业在占GDP比重17%水平下，出现了十年左右的地产价格下跌，但对经济造成的冲击小于预期，同时伴随股票市场的走强。

1、德国房地产市场在全球范围内都是稳健的典型。二战后全球范围内出现了多起房地产泡沫，典型的是日本85年后的泡沫，美国2005年后的泡沫，这些泡沫的破裂对国内经济甚至全球经济带来了比较严重的影响，德国作为全球领先的经济体之一，也曾出现十年15%左右的价格调整。

2、1996至2008年德国房地产的调整。中间经历了两段回落期，一个是1996至1999年的回落，房价调整幅度为4%；第二个阶段是2000至2006年，调整7年，房价回落9.4%。1996至2008年整体期间德国名义房价每年上涨1%，而同期的物价上涨为2%，意味着扣除价格因素，德国的房价在该阶段以每年1%的价格缩水，而欧洲主要国家的国家房价涨幅在100%以上。

、1996至2008年房价调整的内在逻辑。这一阶段房价调整的基础背景是增长增速回落以及经济结构调整，叠加劳动人口总量的下降，虽然调整时间有10余年，但并没有出现像日本和美国等国家的房价大幅波动现象，这与德国特色的住房制度设计有关。

4、德国10余年地产调整对中国的启示。与德国在95年后一样，中国目前同样处在经济增速换挡期及经济结构转型期，且伴随这房地产的调整，德国由于地产价格下滑幅度较小，地产调整对于德国经济的冲击较为有限，且工业有效地对冲了房地产的下滑，经济增长并没有出现下滑反而运行较为平稳，对中国来说，同样要寻找新的产业来对冲，目前可能的路径，一是服务业，二是工业的技术革新来提高核心竞争力。

上了车就说：给我找个宾馆。后面就不说话了。” 5、德国工业有效对冲了地产的下滑，也为股票市场走牛创造了基础。该阶段的确造成了营建产出的下行，且地产GDP比较高，但工业生产强劲以及产能利用率平稳，有效对冲了地产的下行压力，证券市场也有所反应，对于当下的中国有借鉴意义，虽然地产有下行压力，但是通过工业领域的技术创新以及升级改造可以有效对冲，股票市场同样也有机会走出来。